Zorggeschikte woning: fors meer rendementspotentie dan regulier appartement
In het vorige artikel over het rendement op een extramurale zorgwoning, werd al duidelijk dat het rendement van zelfstandig wonen met een volledig pakket thuis (VPT) aan relatieve aantrekkelijkheid wint. Een belangrijke conclusie is ook dat het rendement op zelfstandig wonen met een VPT in het sociale huursegment niet langer per definitie onderdoet voor dat van intramurale zorg met verblijf (de NHC).
Die conclusie betekent een breuk met de afgelopen jaren, zo niet decennia. Dat de relatieve aantrekkelijkheid van zorggeschikte woningen voor mensen met een VPT toeneemt, geldt ook in de vergelijking met reguliere appartementen. Sterker nog, in potentie overstijgt het rendement op zorggeschikte woningen dat van de reguliere nultredenwoningen met een aardige marge. Hoe dit werkt, lichten we stapsgewijs toe in dit artikel.
1. De basis: het 2-kamerappartement verhuurd voor de eerste aftoppingsgrens (€ 650)
De start van de analyse is een gebouw met tweekamerappartementen en een lift. Volgend op het bouwbesluit leidt dit per definitie tot nultredenwoningen. Als corporaties deze woningen verhuren aan ouderenhuishoudens met de laagste inkomens, kunnen zij de woningen in verband met passend toewijzen maximaal voor de eerste aftoppingsgrens van € 650 per maand verhuren. Als uitgangspunt voor bouwkosten hanteren we een bedrag van € 252.500, inclusief grond. Voor beheeruitgaven kiezen we een afgerond sectorgemiddelde van € 1.000 per woning per jaar.[1] De onderhoudsuitgaven baseren we op het Handboek Markwaardering 2023 en bedragen € 1.687 per woning per jaar.[2] Een volledige lijst met uitgangspunten is op verzoek verkrijgbaar.
Het verwachte rendement (IRR) op de nultredenwoning wordt berekend op basis van de gedachte van continue toepassing van het corporatiebeleid.[3] De uitkomst van de rendementsberekening is in absolute zin flink teleurstellend, namelijk -/- 0,2%. Dat is op zich geen nieuws, het benadrukt hooguit opnieuw dat de investeringscondities voor woningcorporaties nog altijd onaantrekkelijk zijn.
2. Geclusterde appartementen, verhuurd voor de eerste aftoppingsgrens (€ 650)
Het programma Wonen en zorg voor ouderen[4] bevat naast nultredenwoningen ook de term geclusterde woonvormen. De minimale vereiste om een geclusterde woonvorm te zijn, is de aanwezigheid van een ontmoetingsruimte. In de praktijk offeren woningcorporaties dan in het appartementencomplex een of twee woningen op, zodat een ontmoetingsruimte kan worden gecreëerd. Als we uitgaan van een gebouw met 60 appartementen, waarvan twee als ontmoetingsruimte worden ingezet, dan kunnen we opnieuw het rendement van het complex berekenen. Lagere huuropbrengsten leiden tot een daling van het rendement tot -/- 0,4%. Nu de Stimuleringsregeling ontmoetingsruimten in ouderenhuisvesting gesloten is, zijn ontmoetingsruimten financieel (nog) onaantrekkelijk(er) geworden.
Figuur 1: Rendement (IRR) op nultredenwoningen en geclusterde woningen
3. Zorggeschikte appartementen, verhuurd voor de eerste aftoppingsgrens (€ 650)
De nultredenwoning en het geclusterde appartement bieden geen aanvullende functionaliteiten voor het wonen en de zorg van mensen met een VPT-indicatie. Voor woningen die dit wel bieden, kent het programma Wonen en zorg voor ouderen de term ‘verpleegzorgplekken’. Dat is een uiterst ongelukkige term, want feitelijk gaat het vaak om zelfstandige woningen die geschikt zijn voor mensen met een 24-uurs zorgvraag. Zo is ook het tweekamerappartement uit onze analyse voor een geschatte meerinvestering van € 24.000 per woning te upgraden tot een verpleegzorggeschikte woning.[5]
Subsidie
Als gevolg van het zorggeschikt maken ontstaat de mogelijkheid om een subsidie aan te vragen volgens de Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen. De subsidie voor een zelfstandig 2-kamerappartement bedraagt € 17.500 als het appartement aan een bewoner met een VPT-indicatie wordt verhuurd en € 12.500 als de bewoner geen VPT-indicatie heeft. Om in aanmerking te komen voor de subsidie, moet minimaal 30% van de woningen worden verhuurd aan mensen met een Wlz-indicatie (VPT, MPT, PGB). Ook mag de huurprijs niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens en moet een ontmoetingsruimte aanwezig zijn. Ook gelden enkele andere voorwaarden.[6]
Als we er van uit gaan dat wordt voldaan aan de minimale eis van 30% bewoners met een VPT, dan kunnen we het subsidiebedrag en het rendement op het gebouw berekenen. Het rendement daalt tot -/- 0,8%. Dit komt doordat de subsidie de extra bouwkosten niet volledig dekt. Het bouwen van zorggeschikte woningen maar ze vervolgens niet aan de doelgroep toewijzen, maakt het rendement op dit type woningen dus behoorlijk onaantrekkelijk.
4. Zorggeschikte appartementen, aftoppingsgrens plus NHC-dagbesteding (€ 650+135)
In de bovenstaande variant 3 worden de zorggeschikte woningen maar ten dele ingezet voor een doelgroep die zware zorg nodig heeft. In de praktijk gebeurt dit ook wel, bijvoorbeeld in complexen waarin een concept wordt aangehouden dat uitgaat van een mix van vitale bewoners en bewoners met een zorgvraag. Zodra het aandeel ‘zorgvragers’ te groot wordt, ontstaat het gevoel van een verpleeghuis en worden de andere doelgroepen terughoudend om in het complex te willen wonen. Maar als je toch besluit om alle woningen zorggeschikt te maken, laten we dan eens kijken wat er met het rendement gebeurt als we volledig inzetten op het creëren van een ‘extramuraal verpleeghuis’. Ofwel, een woongebouw met alleen maar huurders met een VPT-indicatie. Daarbij gaan we uit van een gebouw voor groepswonen, waarbij elke groep van 11 bewoners de beschikking krijgt over een 12e appartement dat als gezamenlijke woonkamer wordt ingericht.
NHC-component voor dagbesteding
Een zorgindicatie kan met of zonder dagbesteding worden afgegeven. Dit is een belangrijk onderscheid, omdat een zorgindicatie met dagbesteding bij een VPT een NHC-vergoeding voor een dagbestedingsruimte met zich meebrengt. Die vergoeding van indicatief € 135 per bewoner per maand wordt betaald aan een zorginstelling en is bedoeld voor het dekken van (huur)kosten van een dagbestedingsruimte. Als dagbesteding in de gezamenlijke woonkamers plaatsvindt, kan een zorginstelling deze huren. Het is dan handig om met toekomstige bewoners en de zorginstelling een koppelbeding tussen de huur- en de zorgovereenkomst te creëren, zodat de zorginstelling ook zeker weet dat zij voldoende financiële dekking houdt voor de huur van de woonkamers.
Naast de NHC-component voor dagbesteding, ontvangen we in dit voorbeeld ook voor alle appartementen de subsidie van € 17.500. Dit zorgt ervoor dat het rendement ten opzicht van variant 3 met bijna 2% toeneemt tot 1,1%.
Figuur 2: Rendement (IRR) op zorggeschikte woningen
5. Zorggeschikte appartementen vs. intramuraal met verblijf
Het rendement van 1,1% op de zorggeschikte woningen die voor de eerste aftoppingsgrens worden verhuurd, is lager dan het verwachte rendement op hetzelfde gebouw in een intramurale setting. Zoals in het eerder genoemde artikel vermeld (Rendement extramurale zorgwoning), bedraagt het verwachte rendement bij intramurale verhuur 2,4%. Omdat een (toenemend) deel van de ouderen vanwege betere, collectieve pensioenopbouw een huurprijs tot de liberalisatiegrens € 879 kan betalen, biedt het ‘extramurale verpleeghuis’ echter wel rendementspotentie. Bij het verhuren van iets minder dan de helft van de woningen voor de liberalisatiegrens ligt in onze analyse een kantelpunt waarbij het extramurale verpleeghuis financieel aantrekkelijker wordt dan de intramurale variant.
Conclusie: slim samenwerken geeft positief rendementsperspectief
Het rendement op reguliere nieuwbouwappartementen is voor woningcorporaties weinig aantrekkelijk. Daarnaast bestaat een opgave in het creëren van meer woningen die geschikt zijn voor zware zorg. Door slim samen te werken met zorginstellingen en gebruik te maken van financiële voorzieningen die voor zorggeschikte woningen beschikbaar zijn, ontstaat een rendementsperspectief dat in potentie ruimschoots aantrekkelijker is dan dat van het reguliere appartement. Hoewel de inhoudelijke discussie over de vraag of een extramuraal verpleeghuis voor bewoners de meest prettige woonomgeving is nog niet is beslecht, gaat het argument dat zorggeschikte woningen financieel onaantrekkelijk zijn in elk geval niet per definitie meer op.
Zelf aan de slag met een opleiding?
Wilt u meer inzicht ontwikkelen in de verschillende vastgoedproducten, concepten en rendementen in wonen en zorg? Bekijk de training ‘De businesscase van zorgvastgoed’ of neem contact op met Michiel Majoor.
[1] Bron: de gemiddelde beheerkosten van de sector zoals die in het dVI-dashboard 2022 zijn vermeld, plus een index naar 2024.
[2] https://www.ilent.nl/documenten/leefomgeving-en-wonen/autoriteit-woningcorporaties/publicaties-cijfers-en-wetgeving/rapporten/update-handboek-marktwaardering-2023
[3] Rekenmodel met 15-jaars kasstroomprognose conform beleidsuitgangspunten, daarna eindwaarde op basis van rekenmethodiek waarderingshandboek met invulling van beleidskasstromen.
[4] https://open.overheid.nl/documenten/ronl-77e877afb987ba3a86f5e5cdd11a7db73475295c/pdf
[5] Bron meerinvestering: inschatting Finance Ideas op basis van raadpleging diverse woningcorporaties en zorginstellingen. Resultaten liggen in lijn met eerder onderzoek van KPMG in opdracht van het ministerie van BZK (tot € 23.000 meerinvestering, prijspeil 2022)
[6] https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/szgw#voorwaarden
