Waar komt het geld voor (woon)zorgvastgoed vandaan?

Veel woningcorporaties verhuren vastgoed aan zorginstellingen. Afhankelijk van de doelgroep die het gebouw gaat bewonen, worden corporaties dan geconfronteerd met flink wat ‘woonzorgjargon’. Begrippen als NHC, VPT, intramuraal en materiële kosten in de ZZP zijn gesneden koek voor de huurder, maar als verhurende woningcorporatie is het gemakkelijk om de draad kwijt te raken. En dat is jammer, want met goed begrip van de wereld van de zorginstelling is het afstemmen van het huurniveau, de onderhoudsdemarcatie en een eerlijke verdeling van risico’s een stuk gemakkelijker.

Drie voorbeeldsituaties

In de afgelopen jaren hebben woningcorporaties gemerkt dat een steeds groter deel van de huurders aanspraak maakt op ondersteuning of zorg vanuit een zorginstelling. Daarin zijn vele varianten mogelijk, waarbij in dit artikel drie veelvoorkomende situaties worden toegelicht.

1. Zelfstandig wonen met ondersteuning en dagbesteding vanuit de Wmo
2. Zelfstandig wonen met een volledig pakket thuis
3. Intramurale zorg met verblijf

Tip: Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief gaan we aan de slag met het meten van de doorstroming binnen uw portefeuille.

1. Zelfstandig wonen met ondersteuning en dagbesteding vanuit de Wmo

Huurders met een ondersteuningsbehoefte komen in aanmerking voor hulp vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), waarvan de inkoop en financiering plaatsvindt door gemeenten. Het kan gaan om senioren die hulp krijgen in het huishouden, maar ook om mensen met psychische problemen die (grotendeels) zelfstandig wonen met ondersteuning en begeleiding. Vanuit de Wmo bestaan voor woningcorporaties in die gevallen twee vormen van vastgoedbekostiging. De eerste is de mogelijkheid dat de gemeente een ruimte voor dagbesteding huurt. In de praktijk zien wij dat gemeenten hier vaak weinig tot geen budget (meer) voor hebben en de dagbesteding vaak zoveel mogelijk in eigen vastgoed laten plaatsvinden. De tweede mogelijkheid is dat vanuit de Wmo een bekostiging van woonruimte voor intramuraal begeleid wonen plaatsvindt. De huur betreft reguliere wooneenheden (vaak groepswonen), waarbij de huurprijs wordt vastgesteld conform het WWS.

2. Zelfstandig wonen met een volledig pakket thuis

Mensen met een zwaardere zorgbehoefte ontvangen een zorgindicatie voor intramurale zorg vanuit de Wet langdurige zorg (Wlz). Het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) bespreekt met de (familie van de) zorgvrager in welke vorm de indicatie het best past. Daarbij zijn verschillende vormen denkbaar. Een steeds vaker gebruikte vorm is het zelfstandig wonen met een volledig pakket thuis (VPT). De zorgvrager huurt/bezit zelfstandig een woning of onzelfstandige eenheid en ontvangt de ‘intramurale’ zorg thuis. Vanuit deze vorm van het scheiden van wonen en zorg ontstaat vanuit de Wlz geen vastgoedvergoeding voor het wonen. Wel is in het VPT een vastgoedvergoeding opgenomen voor dagbesteding. Indien een corporatie een woongebouw voor bijvoorbeeld zorgbehoevende ouderen ontwikkelt waarin een dagbestedingsruimte is opgenomen, dan is het redelijk dat de zorginstelling die de zorg en dagbesteding aan de bewoner levert hiervoor een vergoeding betaalt. Het ‘budget’ hiervoor bedraagt ongeveer € 4 per bewoner per dag, ofwel ca. € 120 per bewoner per maand. In de praktijk worden dagbestedingsruimten dan via een separate huurovereenkomst verhuurd.

3. Intramurale zorg met verblijf

De tweede ‘leveringsvorm’ van intramurale zorg betreft de klassieke verpleeghuiszorg, ofwel intramuraal met verblijf. Deze vorm van bekostiging is vanuit financieel perspectief relatief aantrekkelijk en bevat drie componenten die ten goede kunnen komen aan het vastgoed.

1. De normatieve huisvestingscomponent (NHC)
2. Een vergoeding voor dagelijks en planmatig onderhoud vanuit de vergoeding voor zorg- en dienstverlening
3. Een vergoeding voor energielasten vanuit de vergoeding voor zorg

NHC

De NHC is een vergoeding voor de grond, het casco en de installaties van een gebouw. In de vergoeding wordt ook rekening gehouden met financieringskosten en instandhoudingsonderhoud gedurende de veronderstelde levenscyclus van 30 jaar. De hoogte van de NHC varieert met de zorgzwaarte van de bewoner en ligt grofweg tussen € 25 en € 35 per bewoner per dag.

Planmatig onderhoud

Naast de NHC bestaat vanuit de vergoeding voor zorg en dienstverlening (voor kenners: het zzp-tarief) een budget voor dekking van dagelijks en planmatig onderhoud. In de ondersplitsing van het zzp-tarief wordt namelijk rekening gehouden met loonkosten en materiële kosten. Dagelijks en planmatig onderhoud maken deel uit van de materiële kosten. Dagelijks onderhoud ligt in de praktijk eigenlijk altijd bij de huurder, zodat het reëel is dat dit deel van de vergoeding bij de hurende zorginstelling blijft. Voor zover de verhuurder planmatig onderhoud uitvoert (denk aan contractonderhoud voor installaties en aan buitenschilderwerk), lijkt het reëel dat de huurder hier dekking voor biedt in de huurprijs. Hoewel de onderbouwing van de vergoeding voor zorg- en dienstverlening niet expliciet maakt om welk bedrag het per bewoner per maand gaat, staat vast dat een vergoeding beschikbaar is.^[1]

Energielasten

Als derde component kan – bij energiezuinige gebouwen – dekking voor de vastgoed businesscase worden gevonden in de vergoeding voor energielasten. Deze maakt onderdeel uit van de vergoeding voor zorg en dienstverlening. In de praktijk lijkt het reëel om bij het verhuren van energiezuinig vastgoed of bij intensieve verduurzaming van bestaand vastgoed een deel van de vergoeding voor energielasten te gebruiken om de businesscase (meer) dekkend te krijgen. De hoogte van het bedrag kan afhangen van de hoogte van de vergoeding (die is niet voor elke zorgzwaarte hetzelfde) en de mate waarin het energieverbruik door duurzaamheid van het gebouw wordt beperkt.

Meer weten over (wonen en) zorg en de bekostiging daarvan?

De bekostiging van (woon)zorgvastgoed kan plaatsvinden vanuit verschillende bronnen. Zonder diepgaande kennis op dit gebied kan het lastig zijn om te beoordelen waar een zorginstelling dekking kan vinden voor de huur die de corporatie nodig heeft voor een sluitende businesscase. In een eerder artikel zetten we de algemene bekostiging van de zorg en ondersteuning uiteen.

Direct zelf aan de slag? Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief wordt stilgestaan bij de bekostigingsstructuur van het zorgstelsel. Bekijk het programma en de data of neem contact op met een van onze adviseurs voor de mogelijkheden van een in company training.

Heeft u vragen over de keuzes die u maakt ten aanzien van de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit/duurzaamheid van uw zorgwoningvoorraad? Bekijk hier het overzicht van diensten op het gebied van wonen en zorg.

^{[1] De volgende twee rapporten geven hier in combinatie wel een indicatie van: Kostenonderzoek langdurige zorg (KPMG, 2018) en Verantwoordingsdocument prestaties en tarieven langdurige zorg, fase 2, van kosten naar tarieven (NZa, 2018).}