Veel gestelde vragen uit het ORT-webinar
Met 90 deelnemers was het webinar over sturen op de onrendabele top (ORT) op 1 april jongstleden een groot succes. Er zijn veel interessante vragen gesteld die ook voor niet deelnemers waardevol zijn. In dit artikel zetten we vijf vragen op een rij.
1# Hoe ver moet je vooruitkijken bij het bepalen van het ORT-budget?
Dat is afhankelijk van de vraag die de corporatie wenst te beantwoorden. Als onderzocht wordt of er voldoende budget is voor het uitvoeren van de duurzaamheidsopgave moet tot 2050 gekeken worden. Zo’n lange termijnplanning vraagt veel van corporaties. Wij ondersteunen diverse corporaties met het zoeken naar een lange termijn duurzaam verdienmodel.
Meestal betreft de vraag een kortere tijdshorizon en analyseren corporaties wat hun ORT budget is gedurende een vijf- of tienjarige planningsperiode. Het budget is afhankelijk van het financiële anker waar de corporatie voor gaat liggen. Stuurt de corporatie op de WSW/Aw normen, interne normen of wil men de ontwikkeling van het eigen vermogen normeren. Het naast elkaar zetten van dergelijke scenario’s helpt corporaties hun anker te kiezen en daarmee het beschikbare ORT-budget voor de komende jaren te bepalen. Dit is een laagdrempelig wijze om te starten met het ORT-budget.
Tip: Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen.
2# Wordt er een ORT-budget bepaald per investeringscategorie?
Verschillende investeringscategorieën hebben verschillende onrendabels. Het ORT-budget op portefeuilleniveau is een resultante van de investeringsmix en de bijkomende ORT van die investeringen. Wanneer u inzicht heeft in de mate van waarin investeringen onrendabel zijn, weet u ook hoeveel van de taart die investeringen opeten van het totaal beschikbare ORT-budget op portefeuilleniveau. Aan de andere kant leveren bepaalde investeringen ook toekomstige kasstromen en waarde op, die weer ruimte geven aan het ORT-budget.
Kortom, het is van belang zowel de onrendabel te weten van (norm)investeringen als het totale ORT-budget op portefeuilleniveau.
3# Hoe neem je de variabel ‘verkopen van bestaand bezit’ mee in het ORT-budget?
Waar het ORT-budget afneemt door verbeteringen, nieuwbouw en investeringen in duurzaamheid, kan het verkopen van bestaand bezit inderdaad leiden tot een toename van het ORT-budget. De mate waarin dit gebeurt, is overigens afhankelijk van verschillende factoren. Van belang is het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de beleidswaarde van het verkochte vastgoed. Ook speelt een belangrijke rol wat de bestemming van de netto verkoopopbrengst is. Bij de berekening van het ORT-budget houden we met al deze factoren rekening.
Handig: Bekijk hiervoor de scenarioanalyse ORT-budget
4# In hoeverre speelt de renteverwachting een rol bij het bepalen van het ORT-budget?
De omvang van het toekomstige ORT-budget is mede afhankelijk van de renteverwachting. Bij een verwachting dat de rente langdurig laag blijft, zal er in de toekomst een groter ORT-budget zijn. Bij een toekomstige stijging van de rente zal het omgekeerde het geval zijn.
Daarnaast heeft de rente nog een indirect effect via de mogelijke invloed van de rente op de disconteringsvoet waarmee de beleidswaarde wordt berekend. Een in de toekomst hogere rente kan ertoe leiden dat ook de disconteringsvoet weer stijgt. Hierdoor daalt de beleidswaarde van het vastgoed en daarmee neemt in de toekomst ook het ORT-budget af.
5# Hoe ga je om met het verschil in tijd bij het bepalen van het ORT-budget?
Het ORT-budget wordt per jaarschijf berekend en heeft betrekking op een specifiek jaar. In het betreffende jaar is het budget beschikbaar voor het doen van investeringen. Als in het betreffende jaar een deel van het budget onbenut blijft, schuift het (deels) door naar het volgende jaar. Als het budget wordt overschreden gebeurt het omgekeerde.
Het is zinvol om regelmatig, maar minstens eenmaal per jaar, de berekening van het ORT-budget te actualiseren. Niet alleen omdat de investeringen vaak anders worden uitgevoerd dan voorzien, maar ook omdat de externe omstandigheden die van invloed zijn op de omvang van de ORT van de verschillende investeringscategorieën, voortdurend veranderen.
Heeft u een andere vraag over het ORT-budget?
Heeft u nog een andere vraag over de bepaling van het ORT-budget of de wijze waarop het ORT-budget kan worden gebruikt om op te sturen? Of bent u benieuwd naar de sheets van het webinar? Stuur Daan Vrijmoet of Rob Sukaldi een bericht.
Aan de slag met het opstellen van verantwoorde investeringskaders?
Uw kennis over investeringen vergroten? Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.
