Trudo en Wonion over EPV: 2.0: wel of geen goed idee?

EPV 2.0 biedt woningcorporaties nieuwe mogelijkheden. De nieuwe regels zorgen voor potentieel meer inkomsten om huurwoningen energiezuiniger te maken. Het doel? Investeringen stimuleren in duurzame renovaties en nieuwbouwprojecten. Financiële voordelen voor corporaties en zekerheden voor huurders. Een win/win? Of is het niet zo simpel?

Het inzetten van EPV brengt uitdagingen met zich mee. De complexiteit van de implementatie, de verhouding tussen opbrengsten en monitoringskosten en onzekerheid rondom salderen. In een gesprek met Jos Goijaerts, Medebestuurder bij Trudo en Barend Wassink, Manager Vastgoed bij Wonion, verkennen we welke afwegingen deze corporaties maken om EPV 2.0 juist wel (Wonion) of juist niet (Trudo) in te zetten.

Trudo, wat zijn bij jullie de overwegingen om EPV 2.0 niet in te zetten?

“Onze hoofdafweging is betaalbaarheid. We streven altijd naar zo laag mogelijke woonlasten, niet enkel de huur. Door te focussen op duurzame nieuwbouw, zoals woningen met warmtepompen en goede isolatie, houden we de energie- en CO2-beslag minimaal. In de bestaande voorraad willen we ook energetisch goede woningen als ‘normaal’ beschouwen. Inmiddels zitten we met onze hele voorraad gemiddeld op label A  Daarnaast is de administratieve last rondom EPV voor ons ook een reden om het niet te doen. Het monitoren en de individuele afwegingen geeft veel administratieve lasten. We verwachten daarbij veel discussie van huurders rondom de jaarlijkse eindafrekeningen dus daar blijven we liever van weg.”

“Een derde afweging is het risico op scheve ogen tussen huurders onderling. Het komt nu ook voor dat we in een wijk grotere woningen voor eenzelfde huurprijs als kleinere woningen verhuren. Die woningen zitten dan beide op de passendheidsgrens. Dat zijn lastig uit te leggen situaties voor huurders. We verwachten dat de invoering van EPV resulteert in meer van dit soort discussies.”

En Wonion, wat is jullie afwegingskader om EPV juist wel in te zetten?

“Ook bij ons is betaalbaarheid voor de huurder het grootste argument. Wij zien EPV juist als een middel om de goede betaalbaarheid te borgen. Ik herken het argument over de administratieve rompslomp. Dat was voor ons bij EPV 1.0 ook zeker een zoektocht. Door die ervaring weten we hoe we het monitoringsaspect efficiënt moeten aanpakken. En als het proces eenmaal ingericht is, valt de handeling mee. Ondanks de initiële uitdagingen levert het ons onder aan de streep meer controle op over de woonlasten. Ook zijn we minder afhankelijk van energieprijsstijgingen en heeft onze huurder een duurzaam voordeel. Voor ons is EPV 2.0 dus zeker een win/win.”

Hoe verhouden de administratieve lasten van EPV zich tot de opbrengsten bij Wonion?

“Van de twaalf maanden dat Wonion EPV vraagt, betalen we ongeveer twee maanden voor het monitoren. Er blijven dus ruimschoots tien maanden over, dus dat stelt ons in staat om een aanzienlijk netto voordeel te behalen, zowel bij renovaties als bij nieuwbouw.”

“In basis vind ik het ook niet verkeerd dat er een monitoringsaspect aan zit. Er is in de sector veel nieuwbouw neergezet met de belofte van mooie energieprestaties. De woning wordt opgeleverd en niemand kijkt ooit nog of die belofte gerealiseerd wordt. Met EPV monitoring houd je meer controle op het resultaat. Het geeft ook de mogelijkheid om te acteren als er bijvoorbeeld ineens een hoge warmtevraag ontstaat voor een warmtepomp. Je kunt dan veel beter zien waar het probleem zit. Is het verbruik in de hele wijk 75% hoger? Dan ligt het probleem waarschijnlijk niet bij je huurders. Je kunt dan gerichter actie ondernemen en je leveranciers daarop aanspreken.”

Hoe monitoren jullie dit soort situaties bij Trudo?

We monitoren vooral het resultaat van de verschillende systemen die we in de afgelopen jaren hebben toegepast en de energielasten ervan voor de bewoners. Dat levert ons inzichten op in de effectiviteit van die systemen. We monitoren dus meer om de techniek en de verwachte besparing op energielasten te evalueren. Vooral om daarvan te leren bij de keuzen bij nieuwe projecten.

Wanneer voeren jullie EPV bij Wonion in? Alleen bij nieuwbouw of ook bij renovaties?

“We passen EPV toe bij zowel nieuwbouw als renovaties. We garanderen onze huurders dat de woonlasten niet hoger zijn na de renovatie. Dit doen we door hun energierekeningen te evalueren en eventueel de EPV-bijdrage aan te passen. Huurders krijgen een goed geïsoleerde, comfortabele woning. De woonlasten die daarbij horen zijn niet hoger dan voor de ingreep. Om dit te realiseren vragen we het jaarverbruik op van de afgelopen twee jaar waarmee we rekenen. Op het moment dat iemand heel laag zit in energielasten, bijvoorbeeld omdat iemand nauwelijks thuis is of de CV heel laag heeft staan, toppen we de EPV iets af.”

Daarmee is Wonion dus in de lead van de energiekosten?

“Klopt, je hebt meer controle over het basisenergieverbruik voor het verwarmen en ventileren van de woning. De EPV-regeling heeft als voordeel dat wij bepalen wat de indexering is, niet de energiemaatschappij. Dat maakt het voor corporaties ook interessant om te blijven investeren in duurzaamheid. Als corporatie kun je garanderen dat de stijging van de EPV minder hoog is dan de energieprijzen. Het nadeel is nog wel de saldering- en de terugleververgoeding. We zitten in een hectische en roerige tijd, dat maakt de toekomst wel wat spannend en onzeker.”

Bij Trudo verduurzamen jullie dus zonder dat in rekening te brengen bij de huurders?

“Ja, isolatiewerkzaamheden en zonnepanelen zitten bij ons gekoppeld aan planmatig onderhoud aan het casco. Dat doen we al jaren zonder huurverhoging te vragen. Ook om te zorgen dat we geen discussie hebben met bewoners over draagvlak en iedereen meedoet. Het belang van de huurder en diens woonlasten is daarbij wel een doorslaggevende factor geweest.”

En bij Wonion hebben jullie een ‘niet meer dan anders’ principe?

“Voor niks gaat de zon op. Dus als wij een ingreep doen, moet de huurder daar iets voor betalen. Wel altijd in het voordeel voor de huurder. Zo leggen we al bijna vijftien jaar zonnepanelen. We rekenen altijd uit wat zonnepanelen op jaarbasis opbrengen. De huurder betaalt een kleine vergoeding, maar op jaarbasis profiteert hij van de zonnepanelen. Ook met isolerende maatregelen hebben we dat in het verleden gedaan. Dat mag nu niet meer vanuit de wet- en regelgeving, maar EPV geeft ook daar weer mogelijkheden: als je het in het geheel doet kun je het wel in rekening brengen.”

“We verduurzamen niet alle woningen tegelijk dus je krijgt een verschil in kwaliteit. Vanuit sociaal oogpunt vind ik het lastig uit te leggen dat we een ton in een woning stoppen om hem te verduurzamen, de huurder een hele lage energierekening heeft en daar geen extra huur voor hoeft te betalen. Dat voelt niet goed tegenover onze andere huurders.”

Spelen de Nationale prestatieafspraken (NPA) daarbij nog een rol?

“Zeker. We moeten woningen verduurzamen om te voldoen aan de NPA. Daarbij voeren we bij Wonion discussie of de extra investering die nodig is om EPV te vragen ook terug te verdienen is. Wij zien vaak dat het loont om de extra investering te doen om ook een EPV te kunnen vragen. De extra opbrengsten kunnen we weer in verduurzaming steken.”

“Bij Trudo vullen we de verduurzamingsopgave uit de Nationale prestatieafspraken anders in. Woningen worden bij planmatig onderhoud en mutatie verduurzaamd en we kennen bijna geen grootschalige renovatieprojecten. Daarom past de EPV wellicht minder goed bij ons dan bij een reguliere corporatie.”

Wat doe je bij Wonion als huurders niet willen verduurzamen?

Tot voor kort was dit geen probleem. Gemiddeld waren het zes of zeven op de honderd huurders. Vaak omdat ze de ingreep mentaal te zwaar vonden. De laatste maanden zien we echter een verschuiving. Door de enórme onzekerheid op de energiemarkt over de terugleververgoedingen, de salderingsregeling en de berichten in de media, merken we dat steeds meer huurders twijfelen of zelfs al snel ‘nee’ zeggen tegen het verduurzamingsplan. We zien het aantal oplopen richting 30/40% of zelfs nóg meer.

Wanneer zou Trudo EPV 2.0 wel overwegen?

Wellicht dat we het heroverwegen als het financiële voordeel substantieel groter is en als het monitoringsaspect makkelijker wordt. Het moet wel altijd goed en eenvoudig uit te leggen zijn aan de huurders. Het gaat daarbij uiteraard om balans. Ik vind het communicatie-aspect ook nog steeds een lastige.

We passen we bij Trudo voor bijna al onze woningen het ‘Slimmer kopen’ principe toe. Dat speelt ook een rol in onze beslissing rondom EPV. Huurwoningen die muteren worden eerst via ‘Slimmer Kopen’ te koop aangeboden. Hierdoor ligt grootschalige inzet van EPV ook minder voor de hand.

Meer weten over de kansen van EPV 2.0?

Tijdens de training introductie EPV 2.0 wordt u in 2,5 uur bijgepraat vanuit het perspectief van de bewoner, techniek in de woning, impact op uw organisatie en de businesscase.

Het resultaat? U kent de voors en tegens van de Energieprestatievergoeding en ontvangt handvatten om de juiste afweging te maken. Bekijk het programma en de data.