6 tips voor de onderhoudsbegroting in de beleidswaarde

Het is eind september en de begroting is in volle gang. Dit betekent ook dat u nu echt aan de slag moet met de beleidswaarde 2.0, waarvoor de spelregels eerder dit jaar zijn gepubliceerd. Voor de komende begrotingsronde gaat de nieuwe beleidswaarde al op. De grootste uitdaging ligt voor veel corporaties bij het opstellen van de onderhoudsbegroting. In dit artikel geven we u een aantal tips voor het opstellen hiervan.

#1: Stel een MJOP op met een beschouwingsperiode van 60 jaar

De beschouwingsperiode in de nieuwe beleidswaarde is 60 jaar. Dit betekent dat de MJOP en onderhoudsbegroting ook voor 60 jaar vastgesteld moet worden. Met het doortrekken van onderhoudscycli is dit in de meeste gevallen redelijk eenvoudig. Rekenen op basis van een norm is toegestaan, maar niet wenselijk.

Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde schrijft een minimale beschouwingsperiode van 15 jaar voor. Een norm voor de jaren 16 tot en met 60 op basis van de eerste 15 jaar is dus mogelijk. Maak daarbij wel eerst de afweging of het onderhoud voor de portefeuille in de jaren 16 tot en met 60 enigszins vergelijkbaar is met de eerste 15 jaar. Als bijvoorbeeld alle daken in de portefeuille omstreeks jaar 20 vervangen moeten worden, wordt het onderhoud via een op de eerste 15 jaar gebaseerde norm sterk onderschat.

#2: Maak een verdeling tussen onderhoud en investeringen voor ingrijpende verbouwingen

Voor onderhoud in de beleidswaarde geldt dat het onderhoudsdeel van de ingrijpende verbouwing toegerekend moet worden aan de onderhoudsbegroting. Dit is anders dan voor de winst- en verliesrekening, waarbij de totale uitgaven geactiveerd mogen worden.

Er zijn meerdere manieren om deze verdeling te maken. De meest secure manier is om per activiteit inzichtelijk maken of het dient tot instandhouding of dat het kan worden geclassificeerd als een verbetering. Volg hierbij de fiscale definities. Is dit niet mogelijk, werk dan op basis van een verdeelsleutel via historische data.

#3: Reken overige onderhoudskosten toe op basis van historische data

Naast de onderhoudskosten in de MJOP moeten ook kosten zoals dagelijks onderhoud en contractonderhoud worden toegerekend. Het is mogelijk om deze onderhoudskosten toe te rekenen op basis van het aantal VHE’s, huurinkomsten, WOZ-waarden, of oppervlaktes, maar bij voorkeur wordt gerekend op basis van historische data. Complexen met historisch gezien meer kosten voor dagelijks onderhoud kennen naar verwachting in de komende jaren, mits er geen grootschalig onderhoud wordt gepleegd, ook meer onderhoudskosten.

Maak ook hier de link met ingrijpende verbouwingen! Wordt er bijvoorbeeld mechanische ventilatie toegevoegd bij een verbouwing? Houd dan rekening met de kosten die daarmee gepaard gaan ten behoeve van het contractonderhoud.

#4: Zorg voor goede en tijdige afstemming met ketenpartners

Het opstellen van de onderhoudsbegroting vergt wat meer coördinatie wanneer u samenwerkt met ketenpartners die een eigen MJOP aanleveren. Goede afstemming is hierbij van belang. Op de eerste plaats om de gewenste onderhoudsbegroting voor 60 geleverd te krijgen, maar ook om de koppeling met het beleid van de corporatie te maken. Bijvoorbeeld, voor ingrijpende verbouwingen en renovaties is het belangrijk om het planmatig onderhoud aan te passen op de voorgenomen ingreep, omdat het onderhoud na deze ingreep mogelijk wijzigt.

#5: Let op, beleidswaarde neemt niet al het beleid mee

Wij horen vaak dat corporaties van plan zijn binnen een aantal jaar een complex te slopen of te verkopen. De vraag hierbij is: hoe verwerk je dat in de beleidswaarde? En dan met name in de onderhoudsbegroting?

De beleidswaarde biedt hiervoor geen vrijheidsgraden en gaat strikt uit van instandhouding en doorexploitatie. Als corporatie heeft u hierin geen vrijheid. Ten behoeve van de onderhoudsbegroting betekent dit dus dat de corporatie voor 60 jaar onderhoud opvoert, ondanks dat haar daadwerkelijke beleid hiervan afwijkt. Het meest eenvoudig is om in deze gevallen een norm op te voeren ten behoeve van het onderhoud, zodat de beleidswaarde met minimale inspanning vast kan worden gesteld.

#6: Leg keuzes vast in een position paper

Voor het opstellen van de onderhoudsbegroting moet u als corporatie veel keuzes maken. Om deze processen goed vast te leggen, voor de corporatie maar ook voor bijvoorbeeld de accountant, is het raadzaam om een position paper op te stellen. Hierin kunt u opnemen hoe de MJOP tot stand komt. Hoe u de vertaalslag maakt van technische complexen naar waarderingscomplexen. Hoe u omgaat met ingrijpende verbouwingen, het toerekenen van andere onderhoudskosten, beheerkosten, etc. Zo voorkomt u verwarring en blijft consistentie gewaarborgd.

Zelf aan de slag met uw onderhoudsbegroting voor de beleidswaarde?

Worstelt u met de onderhoudsbegroting of met het opstellen van de nieuwe beleidswaarde? Tijdens de training Beleidswaarde 2.0 wordt u bijgepraat over wat er precies is gewijzigd, de achtergrond, de voor- en nadelen ten opzichte van de oude methodiek en de consequenties voor uw corporatie. Bekijk het programma en de data.

Aan de slag met uw kennis over portefeuillestrategie?

Tijdens de Leergang portefeuillemanagement worden dillema’s besproken bij het sturen op woningmarktscenario’s, realistische plannen of ambities. U gaat aan de slag om de risico’s en opgaven van de vastgoedportefeuille in beeld te brengen. Van klimaatrisico’s tot de impact van verouderd bezit of achterstallig onderhoud. Het resultaat? Een haalbare en betaalbare portefeuillestrategie. Bekijk het programma en de data.

Heeft u specifieke vragen over onderhoud of de consequenties van de nieuwe beleidswaarde? Stel uw vraag aan Niels Kornegoor.