Sectoronderzoek: hoe gaan corporaties om met de onderhoudsbegroting?
Met de recente wijzingen in de beleidswaardemethodiek staat de bepaling en de verbetering van de onderhoudsbegroting bij de waardering hoog op de agenda. Ruim 70% van de corporaties geeft aan dat de onderhoudskosten en uitvoering van het onderhoud niet voldoende onder controle zijn óf dat hiervoor verbetermogelijkheden zijn. Twee derde van de corporaties verwacht dat het werken met complexspecifiek onderhoud in plaats van een generieke onderhoudsnorm bijdraagt aan de kwaliteit van het assetmanagement. Dit blijkt uit een recent onderzoek onder circa 1vijftien woningcorporaties die hebben deelgenomen aan onze enquête over de nieuwe spelregels van de beleidswaarde 2.0.
Tip: Tijdens de training Beleidswaarde 2.0 wordt u bijgepraat over wat er precies is gewijzigd.
71% van de corporaties ziet verbetermogelijkheden
29% van de corporaties geeft aan dat het onderhoud voldoende onder controle is. Bij 7% is dit niet het geval en 64% geeft aan dat verbetering van het onderhoud mogelijk is. Gemiddeld wordt 35% van de huurkasstroom aan onderhoud besteed[1]. Het is daarom van belang grip te hebben op de onderhoudsuitgaven. Met de toenemende rente is de ICR vaak de eerste knellende financiële ratio. De recente aanpassing van de beleidswaarde is een extra reden om aandacht te hebben voor onderhoud.
49% beschikt over een onderhoudsprognose voor zestig jaar of langer
De helft van de corporaties heeft een onderhoudsprognose voor zestig jaar of langer. In 22% van de gevallen betreft het een periode van twintig tot vijftig jaar. 17% hanteert een horizon van vijftien jaar. 5% van de corporaties neemt een periode van tien jaar mee en 7% minder dan tien jaar (waarvan ook nog eens drie corporaties slechts één jaar). In 12% van de gevallen kijken corporaties dus niet verder dan tien jaar. Opvallend omdat het minimum volgens het handboek op vijftien jaar moet liggen.
24% heeft geen complexspecifieke onderhoudsbegroting in de eerste vijftien jaar van de beleidswaardeberekening
40% van de corporaties rekent in de gehele horizon van de beleidswaarde (zestig jaar) complexspecifiek onderhoud in. 33% doet dit voor vijftien jaar en werkt voor de jaren daarna met een norm. 16% geeft aan dit op een vergelijkbare wijze te doen, maar voor een periode korter dan vijftien jaar. Tot slot geeft 8% van de corporaties aan nog steeds te werken met een generieke norm. Behalve dit verschil, laten de resultaten ook zien dat corporaties verschillend omgaan met de toerekening van de (indirecte) onderhoudskosten, zoals dagelijks onderhoud, contractonderhoud en personeel in de beleidswaarde. 43% van de corporaties telt een generiek bedrag op bij het onderhoud uit de MJOP.
Ook interessant: Stelt u de onderhoudsnorm correct op?
Gewijzigde spelregels leiden tot meer werk, maar ook tot meer inzicht
46% van de corporaties geeft aan dat de gewijzigde verwerking van de onderhoudskosten tot meer werk heeft geleid. 67% geeft aan te verwachten dat het werken met complexspecifiek onderhoud, in plaats van met een generieke onderhoudsnorm, bijdraagt aan de kwaliteit van het assetmanagement van de organisatie.
Zelf aan de slag met uw onderhoudsbegroting voor de beleidswaarde?
Worstelt u met de onderhoudsbegroting of met het opstellen van de nieuwe beleidswaarde? En wilt u meer weten over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data.
Wilt u meer weten over investeringsafwegingen? Tijdens de training Investeringsafweging plaatst u investeringen in het bredere perspectief en leert u meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing.
Meer over dit onderzoek:
De uitgebreide resultaten van de respondenten zijn hieronder te vinden. Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Niels Kornegoor, bereikbaar op 06-19278955 of per mail.
[1] Cijfers 2023 op basis van de 100 grootste corporaties
Uitgebreide resultaten enquête
Onderstaand worden de resultaten per vraag gepresenteerd.
Zijn de onderhoudskosten en uitvoering van het onderhoud binnen je corporatie voldoende onder controle?
Voor welke horizon (in jaren) heeft je corporatie beschikking over een meerjarenonderhoudsprognose (MJOP) van de complexen?
De beleidswaarde 2.0 kent een beschouwingsperiode van zestig jaar en voor het onderhoud een minimale beschouwingsperiode van vijftien jaar. Hoe ga je hiermee om?
Speelt bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsprognose (MJOP) de samenwerking met ketenpartners een rol?
Op welke wijze heeft je corporatie de (indirecte) onderhoudskosten – naast het planmatig onderhoud – zoals dagelijks onderhoud, contractonderhoud en personeel verwerkt in het onderhoud van de beleidswaarde?
Heeft de gewijzigde verwerking van de onderhoudskosten in de beleidswaarde 2.0 (MJOP per complex i.p.v. een norm) je corporatie veel meerwerk opgeleverd?
Leidt de nieuwe benadering voor de verwerking van de onderhoudskosten tot een aanzienlijke trendbreuk (in de hoogte van de onderhoudskosten) t.o.v. het verleden?
Verwacht je dat het werken met complexspecifiek onderhoud i.p.v. een generieke onderhoudsnorm bijdraagt aan de kwaliteit van het assetmanagement van je organisatie?
Ga je rendementsberekeningen bij investeringsafwegingen aanpassen op beleidswaarde 2.0?
