Rendement extramurale zorgwoning haalt intramurale ouderenzorg (bijna) in

Diverse woningcorporaties ontwikkelen woonzorggebouwen met zorginstellingen. In dat proces komt vroeg of laat het gesprek op de afweging tussen het scheiden van wonen en zorg of de klassieke intramurale zorg met verblijf. Tot voor kort leidde vanuit financieel perspectief de intramurale ouderenzorg met financiering via de normatieve huisvestingscomponent (nhc) eigenlijk altijd tot een beter rendement dan losse verhuur aan de bewoner/zorgvrager. Dit beeld is in de afgelopen periode minder expliciet geworden. De verhoging van de liberalisatiegrens en de subsidie voor verpleegzorgwoningen vanuit de ‘Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen’ zorgen ervoor dat het financiële rendement van de twee opties inmiddels – afhankelijk van enkele keuzes – dicht bij elkaar ligt.

Scheiden van wonen en zorg, met de rekening naar woningcorporaties?

Het ministerie van VWS zet stevig in op het scheiden van wonen en zorg voor ouderen met een verpleeghuisindicatie. Alle uitbreiding van capaciteit bovenop het huidige aantal verpleeghuisplaatsen van ongeveer 125.000 moet als individueel verhuurde woning worden gebouwd. Alleen de huidige verpleeghuiscapaciteit blijft vanuit de Wet langdurige zorg (Wlz) gefinancierd met de zogeheten normatieve huisvestingscomponent (nhc). De nhc bevat dekking voor zorgspecifieke voorzieningen en ondersteunende (ontmoetings)ruimten en bedraagt over de duim circa € 1.000 per bewoner per maand.

Het alternatief van scheiden van wonen en zorg betekent voor woningcorporaties het verhuren aan mensen met relatief lage inkomens en een zware zorgvraag. Mensen met de laagste inkomens en zorg via een ‘volledig pakket thuis’ (vpt) betalen als gevolg van de regels voor passend toewijzen een huurprijs van maximaal de eerste aftoppingsgrens, oftewel € 650 per maand. In het vpt is ook een component van circa € 135 per bewoner per maand opgenomen voor dekking van dagbestedingsruimten. In de praktijk bleken (en blijken) veel woningcorporaties daar niet van op de hoogte en wordt daar regelmatig weinig mee gedaan. Tot 1 oktober 2023 kon ook een bouwkostensubsidie voor een ontmoetingsruimte worden aangevraagd van maximaal € 175.000. Op basis hiervan becijferde Finance Ideas begin 2023 dat het rendement (IRR) bij intramurale zorg ongeveer 2% hoger lag dan het rendement bij het scheiden van wonen en zorg en verhuur voor € 650.^[1] Mede op basis daarvan kan de (verpleeg)zorggeschikte woning vanuit financieel perspectief op weinig populariteit rekenen.

Inmiddels is een aantal omstandigheden veranderd. De bekendheid van de dagbestedingsvergoeding in het vpt neemt toe en we zien ook dat een deel van de ouderen een inkomensprofiel heeft dat een huur boven de aftoppingsgrens toelaat. Dat laatste verandert overigens niet van gisteren op vandaag, maar is een proces dat al een tijd aan de gang is en in de komende jaren zal doorzetten. De meest belangrijke wijzigingen betreffen de introductie van de ‘Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen’ en de verhoging van de liberalisatiegrens. Hieronder worden de wijzigingen nader toegelicht en schetsen we de impact op het rendement van individueel verhuurde zorgwoningen aan bewoners met een vpt.

Toenemend aantal ouderen in het hogere sociale huursegment

Uit onderzoek van ABF-research blijkt dat ‘jongere ouderen’ in het algemeen hogere inkomens hebben dan ‘oudere ouderen’ (Monitor ouderenhuisvesting 2020, ABF-research). De oudste generaties hebben vaak geen of nauwelijks pensioen opgebouwd, terwijl jongere ouderen dat vaker wel hebben gedaan. Dit leidt tot een toenemende vraag naar huurwoningen voor ouderen in het hogere sociale segment. Mede gezien de hogere bouwkosten voor zorggeschikte woningen, hebben verschillende corporaties ingezet op het verhuren van dit type woningen voor een huurprijs die tegen de liberalisatiegrens ligt. Of dit goed nieuws is voor de ouderen met de laagste inkomens, is de vraag. Aan de andere kant is niemand erbij gebaat als corporaties dit type woningen in het geheel niet bouwen en komen op dit moment ook zorgbehoevende ouderen met een inkomen van meer dan € 25.000 in de knel op de woningmarkt. Tot slot is vanuit volkshuisvestelijk perspectief een veelgemaakte keuze om onder andere inkomensdoelgroepen te mengen. Een mix van lagere en hogere sociale huurprijzen helpt daarbij.

Introductie Stimuleringsregeling

De ‘Stimuleringsregeling zorggeschikte woningen’ (SZGW) is medio september 2023 geïntroduceerd. Woningcorporaties kunnen een subsidie van maximaal € 17.500 per woning ontvangen als de woning geschikt is voor verpleegzorg. Op basis van de programma’s van eisen van diverse woningcorporaties en zorginstellingen schat Finance Ideas de meerkosten op dit moment op circa € 25.000 per woning. De subsidie weegt dus niet geheel op tegen de meerkosten ten opzichte van een reguliere nultredenwoning, maar vormt desalniettemin een belangrijke tegemoetkoming om investeren in dit type woningen aantrekkelijker te maken.

Liberalisatiegrens stijgt met ruim 8,9 procent

Sinds 1 januari 2024 bedraagt de liberalisatiegrens ruim € 879, ofwel een stijging 8,9 procent ten opzichte van 2023. Het verhuren van (een deel van) een zorggeschikt nieuwbouwcomplex tegen de liberalisatiegrens zet daarmee in 2024 fors meer zoden aan de dijk dan in 2023.

Scheiden van wonen en zorg versus intramuraal in 2024

Als gevolg van de hierboven beschreven ontwikkelingen verandert de rendementsvergelijking tussen intramurale verhuur en het scheiden van wonen en zorg. Om de rendementsvergelijking zoveel mogelijk zuiver te houden, gaan we uit van hetzelfde gebouw met 55 tweekamer appartementen verdeeld in vijf verdiepingen. Op elke verdieping ligt ook een huiskamer voor dagbesteding. Alle bewoners hebben een Wlz-zorgindicatie.

De intramurale variant voorziet in een huurprijs van € 950 per appartement maand, op basis van de nhc minus enkele afslagen voor kosten die een zorginstelling zelf vanuit de nhc moet bekostigen (leegstand, dekking kantoorruimte staf).

De variant met het scheiden van wonen en zorg gaat uit van verhuur van de 28 woningen voor € 650 en 27 woningen voor € 879 per maand. Tevens huurt de zorginstelling de huiskamers voor omgerekend € 135 per woning per maand, gedekt vanuit de dagbestedingscomponent van het vpt. Ook wordt de subsidie van € 17.500 per woning ontvangen in het kader van de SZGW.

De uitkomst van de analyse is dat het rendement op de intramurale variant 2,4% bedraagt, terwijl de variant met het scheiden van wonen en zorg op 2,8% komt. Daar speelt uiteraard in mee dat de helft van de woningen op de liberalisatiegrens wordt verhuurd. Als alle woningen voor € 650 worden verhuurd dan bedraagt het rendement 1,1%, zodat nog steeds een significant verschil met de intramurale variant bestaat. De onderstaande figuur geeft de rendementscijfers weer.

Figuur 1: Rendement (IRR) bij intramuraal en scheiden wonen en zorg

Conclusie: zorg voor voldoende kennis van zaken om bewuste keuzes te kunnen maken

Het rendementsverschil tussen intramurale zorg en het scheiden van wonen en zorg is sinds dit jaar afgenomen. Toch blijven diverse factoren sterke invloed uitoefenen op het verwachte rendement. De hier gepresenteerde varianten zijn er slechts enkele uit een heel palet aan mogelijkheden in de businesscases voor wonen en zorg.

Zelf aan de slag met een opleiding?

Kennis van de bekostiging van zorginstellingen en specifieke regels en voorzieningen voor zorggeschikte woningen is essentieel. En dan is er nog het perspectief van het beheer van het gebouw (hoge mutatiegraad, specifieke doelgroep), de investerings- en onderhoudsdemarcatie en het debiteurenrisico. Meer over deze afwegingen wordt besproken in de training ‘De businesscase van zorgvastgoed’. Of neem voor meer informatie over deze thema’s vrijblijvend contact op met Michiel Majoor.

^{[1] Rendementsberekening voor een zelfstandig 2-kamer appartement van 55 vierkante meter, waarbij sprake is van 15 jaar intramurale zorg voor een huurprijs van € 900 per woning per maand en daarna individuele verhuur voor € 650 per woning per maand. Het rendement bedraagt bij intramurale zorg 2,6% en bij scheiden van wonen en zorg 0,6%. Bij kleinere woningen wordt het verschil in rendement groter. Neem voor meer informatie contact op met Michiel Majoor, adviseur bij Finance Ideas.}