Zes praktische tips voor het actualiseren van uw portefeuillestrategie

Een actuele portefeuillestrategie is randvoorwaardelijk om inhoudelijke sturing en (risico)beheersing succesvol te kunnen managen. Zonder een concrete vertaling van je strategisch beleid mist je corporatie duidelijke doelstellingen en de benodigde richting voor de uitvoering van de gewenste transformatie van de portefeuille. Daarom stellen ook toezichthouders steeds hogere kwalitatieve eisen aan de portefeuillestrategie. Maar het opstellen van een gedegen strategie is zo eenvoudig nog niet.

Uitdagingen bij het opstellen van je portefeuillestrategie

De volkshuisvestelijke opgave is groot en de inhoudelijke aandachtsgebieden nemen elk jaar toe. Mede als gevolg van de sterk gestegen rente, inflatie en immer stijgende bouwkosten is inmiddels wel duidelijk dat je niet op alle onderdelen maximaal kunt scoren. De schaarse middelen leiden onherroepelijk tot concurrentie tussen de verschillende volkshuisvestelijke thema’s. Daarnaast is overzicht van relevant (volkshuisvestelijk) beleid voor je woningcorporatie, en inzicht in de regionale opgave noodzakelijk voor een adequaat strategisch keuzeproces. Onderstaand zes praktische tips voor het up-to-date maken van je portefeuillestrategie.

#1 – Stakeholderanalyse

Breng de belangrijkste stakeholders voor de portefeuillestrategie in kaart en neem hen tijdig mee in het proces van het opstellen van de portefeuillestrategie. Denk hierbij aan het bestuur en RvC, management, individuele teams of afdelingen, huurdersorganisatie(s), gemeenten, zorginstellingen, Aw en WSW. Kijk bij deze stakeholders goed naar het belang van de stakeholder bij de portefeuillestrategie en de invloed die deze stakeholder heeft op het proces. Bepaal vervolgens hoe je deze stakeholder meeneemt en maak concrete werkafspraken voor het bewaken van de relaties, inhoudelijke verbanden en opvolging.

#2 – Geef diverse collega’s de mogelijkheid om input te geven

Of het nu gaat om het evalueren van het beleid de afgelopen jaren, of het maken van een duidelijk afwegingskader: betrek diverse collega’s om tot het meest volledige beeld te komen. Denk na over het rondsturen van een enquête om zo de denkbeelden van het management te vergelijken met de rest van de organisatie. Wellicht is het beeld van de organisatie nagenoeg hetzelfde als dat van het management, top! Maar misschien zit er juist veel licht tussen de organisatie en het management, waardoor een goede dialoog met uitwisseling van perspectieven relevant is.

#3 – Agendeer verbeterpunten voor de komende jaren

Tijdens het actualiseren van de portefeuillestrategie zijn er veel uitdagingen die op je pad komen. Zo kan het zijn dat je erachter komt dat de data niet volledig op orde is (toegankelijkheid van woningen) of krijg je bepaalde risico’s in het vizier die nog geen plek hebben gekregen binnen het risicomanagement (klimaatrisico’s). Zorg ervoor dat deze onderwerpen voor de komende jaren geagendeerd worden en neem deze verbeterpunten ook op in een apart hoofdstuk in de portefeuillestrategie (risicomanagement en implementatie).

#4 – Formuleer doelstellingen per werkgebied

Een gedegen portefeuilleplan speelt in op de lokale behoeftes uit bijvoorbeeld lokale woonvisies en prestatieafspraken. Wanneer je corporatie actief is in meerdere gemeenten en/of werkgebieden kan het raadzaam zijn om per gebied een vastgoedstrategie te formuleren. Op die manier houdt je rekening met de verschillende speelvelden waarin je opereert en sluit je strategie naadloos aan op de lokale behoeftes en is het maken van prestatieafspraken reeds ingekaderd.

Afbeelding 1: Wensportefeuille 2024-2033

#5 – Toets de kwaliteit van de onderliggende data

Een diepgaande data-analyse is een belangrijk fundament van een effectieve portefeuillestrategie. Het is essentieel om te begrijpen hoe je huidige vastgoedportefeuille zich verhoudt tot de markt, wat de kansen en risico’s zijn en wat de woonbehoefte van toekomstige huurders is. Dit houdt in het verzamelen en analyseren van gegevens over de ontwikkeling van de doelgroep, demografische trends, trends ten aanzien van woonwensen, verhuisgedrag en passend wonen. Deze gegevens stellen je in staat om weloverwogen beslissingen te nemen over de gewenste woningportefeuille. Het is daarom een waardevolle exercitie om steekproefsgewijs controles uit te voeren op de datakwaliteit van je onderliggende data, zodat je in de uitvoering niet voor verrassingen komt te staan.

#6 – Bepaal de volkshuisvestelijke opgave, wensportefeuille en formuleer doelstellingen

Bij het analyseren van de beleidsomgeving, woningmarktontwikkelingen en vastgoedportefeuille worden volkshuisvestelijke opgaven gesignaleerd. Deze zijn bijvoorbeeld afkomstig uit de Nationale prestatieafspraken of juist heel concreet op basis van een analyse van de bestaande woningportefeuille. Bepaal per onderdeel in welke mate realisme, (gezonde) ambitie of een wensbeeld van toepassing is voor de wensportefeuille. Hierbij kan namelijk de betekenis van doelstellingen vertroebelen. Doelstellingen kunnen in de wensportefeuille een target met een concrete deadline vormen. Dit is bijvoorbeeld het uitfaseren van slechte energielabels (E,F en G) voor 2028 uit de woningvoorraad. Andere ambities in de omvang (aantallen) of samenstelling (EGW/MGW) van de portefeuille zijn meer richtinggevend. Het werkt verhelderend in de communicatie en besluitvorming als alle betrokkenen zich bewust zijn van de betekenis van een doelstelling in de wensportefeuille.

Je kennis over portefeuillemanagement vergroten?

Tijdens de Leergang portefeuillemanagement combineren we theorie en praktijkvoorbeelden van individuele deelnemers. Je krijgt inzicht in de context, woningmarktopgave, relevante beleidskaders en ontwikkelingen en we bespreken de dillema’s bij het sturen op woningmarktscenario’s, realistische plannen of ambities. Je gaat aan de slag om de risico’s en opgaven van de vastgoedportefeuille in beeld te brengen. Van klimaatrisico’s tot de impact van verouderd bezit of achterstallig onderhoud. Het resultaat? Een haalbare en betaalbare portefeuillestrategie. Bekijk het programma en de data.