Lossen de regionale Woondeals het woningtekort op?
Afgelopen maanden zijn de regionale Woondeals getekend. In deze Woondeals zijn afspraken gemaakt over onder andere de nieuwbouw die iedere gemeente tot 2030 geacht wordt te realiseren. De regionale Woondeals verschillen sterk per regio. Dit resulteert in andere kaders die worden meegegeven aan de verschillende gemeenten en daarmee corporaties. In dit artikel lichten we toe wat dit kan betekenen voor uw portefeuillestrategie.
Grote verschillen per regio in de uitwerking van de Woondeals
De Woondeals per regio verschillen sterk qua druk die ze op de corporaties leggen. Ambities uit de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) worden op verschillende wijze vertaald in de regionale Woondeals. Dit is te zien in het verschil in aandeel van de nieuwbouwopgave die voor corporaties is opgenomen. De hoeveelheid nieuwbouw afkomstig uit de Woondeals wordt door de gemeente in haar beleid meegenomen. Dit geeft corporaties het instrumentele kader voor de te ontwikkelen nieuwbouwwoningen tot en met 2030. Hiermee wordt in principe een belangrijk onderdeel van de strategische opgave van de corporaties afgebakend. Dit neemt (financiële) beleidsruimte weg bij corporaties.
Sloop en verkoop zorgen netto voor een lagere woningvoorraad?
In de regionale Woondeals wordt, net als in de NWBA, gesproken over nieuwbouw in het algemeen. Er is dus geen duidelijk kader opgenomen waarin sprake is van netto toevoegingen aan de totale woningvoorraad. Sloop en verkoop kunnen leiden tot een veel lagere ontwikkeling van de woningvoorraad. Dat deze saldering niet is meegenomen, zorgt mogelijk voor onvoldoende verlichting voor het oplossen van het woningtekort. Dit lijdt tot risico’s dat het resultaat van de voorraadontwikkeling in de verschillende regio’s mogelijk – los van de praktische haalbaarheid – anders gaat zijn en kan tegenvallen.
Wat betekent dit voor uw portefeuillestrategie?
De Woondeals geven een overzichtelijke en duidelijke inkleuring van een van de belangrijkste strategische keuzes die u als corporatie de komende jaren in uw portefeuillestrategie moet maken. Maar hoe pakt u dit nu aan? Voordat de aantallen daadwerkelijk in de strategie worden doorvertaald is het van belang na te gaan of de nieuwbouwopgave een reële weergave is van het woningtekort, dan wel van de woningbehoefte. De volgende vragen helpen hierbij:
- Wie zijn mijn doelgroepen?
- Wat is de (ontwikkeling van de) omvang hiervan?
- Welke mate van urgentie is aan de orde?
- Hoe kan ik daar middels vrijkomend aanbod en nieuwbouw op sturen?
Met de antwoorden op deze vragen kunt u een vertaling naar de wensportefeuille maken. Deze antwoorden dienen voor de aanstaande prestatieafspraken goed in beeld te zijn. Dit zodat de gesprekken rondom de prestatieafspraken beter onderbouwd gevoerd worden, naast de meer theoretische opgave vanuit de Woondeals.
Gebruik onderzoek en uw eigen data voor inzichten
Voor het bepalen van de opgave en uw vraagdruk zijn verschillende methodes te gebruiken. Allemaal leiden ze tot een goed beeld van eerder benoemde vragen. Zo kunt u kiezen voor een woningmarktonderzoek om de (lokale) opgave zowel kwantitatief als kwalitatief scherp te stellen. Ook eigen data van corporaties bevat veel informatie, vooral vanuit woningbemiddeling en huurderspopulatie. Wie zijn onze actief woningzoekenden? Aan wie verhuren wij onze woningen? Hoe ziet de instroom van bijvoorbeeld statushouders of bijzondere doelgroepen eruit? Gegevens over bijvoorbeeld verhuringen (zoals leeftijden, gezinsgroottes, wachttijden, etc.) en actief woningzoekenden kunnen laten zien waar behoeftes zijn. Om de gewenste ontwikkeling in de portefeuille scherp in beeld te krijgen, dient ook een gedegen analyse van de huidige portefeuille plaats te vinden.
Welke kansen en risico’s zijn van belang?
1. Wat is de betekenis voor uw financiële positie?
Het realiseren van een grotere nieuwbouwopgave gaat gepaard met wijzigingen in uw financiële positie. Het vraagt om een gedegen scenarioanalyse van de portefeuillestrategie met mogelijk een gewijzigde opgave voor uw corporatie. Ook wanneer deze niet volledig wordt onderschreven, is het van belang door te rekenen welke consequenties de opgave heeft voor uw financiële positie op de korte en lange termijn. De financiële positie kan aanleiding geven tot het heroverwegen van andere onderhouds- en investeringsprogramma’s. Om deze afweging goed te maken, zijn de eigen uitgangspunten, prioritering en een gedegen beeld van de opgave van belang.
2. Hoe dragen Woondeals bij aan de realisatie?
De Woondeals, net als de andere ontwikkelingen in de afgelopen periode, zijn er opgericht de realisatie van (betaalbare) nieuwbouw te vergroten. Regelmatig komen door corporaties gemaakte plannen niet van de grond door een gebrek aan bouwgrond, menskracht en/of lokale politieke steun. Woondeals geven de gemeenten een scherper kader voor wat van hen wordt verwacht. Om de uitvoering van plannen te waarborgen, loont het om concreet in gesprek te gaan met gemeenten over de randvoorwaarden.
3. Wat is de betekenis van de Regiewet hierin?
De Regiewet gaat, zoals het er nu naar uitziet, voor corporaties zorgen voor een verplichtend en afdwingbaar karakter van de prestatieafspraken. De woonvisie van de gemeente wordt vervangen door een volkshuisvestingsprogramma. Dit programma zal in de prestatieafspraken gaan terugkomen en zal aan moeten sluiten op de opgave, zoals bepaald vanuit het Rijk en de provincies.
Tip: Lees meer over de Regiewet die wonen en zorg een verplicht onderwerp maakt.
Woondeals aanknopingspunt, maar geen volledig richtsnoer
De aantallen in de Woondeals bieden aanknopingspunten voor de nieuwbouwopgave van corporaties. De vertaling hiervan vraagt wel om gedegen analyses, afwegingen en standpuntbepaling ten aanzien van de lokale behoeftes door de corporatie. Die analyse helpt bij de afweging tussen de nieuwe opgaves en bestaande opgaves in bijvoorbeeld de bestaande voorraad. Ook kunnen hiermee de gesprekken rondom de lokale prestatieafspraken beter worden gevoerd.
Meer weten over het actualiseren van uw portefeuillestrategie?
Heeft u vragen over deze stappen? Of heeft u behoefte aan ondersteuning rondom uw portefeuillestrategie? Neem contact op met Pieter Thoben, hij denkt graag met u mee.
Direct zelf aan de slag? Meld u aan voor de nieuwe Leergang portefeuillemanagement. Tijdens deze leergang gaat u onder andere aan de slag om een afwegingskader te creëren voor de wensportefeuille en portefeuillestrategie. Zo bent u in staat om uw belangrijkste maatschappelijke opgaven te vertalen naar strategische sturing voor uw corporatie. Bekijk de inhoud en de data.
