Huurbevriezing en duurzaam presteren: 6 acties om mee aan de slag te gaan

Wat blijf je doen als het investeringsbudget wordt gehalveerd? Deze vraag stel ik regelmatig aan MT’s en RvC’s om scherpte te krijgen in het gesprek over het prioriteren van volkshuisvestelijke opgaven. We hadden nooit verwacht dat deze hypothetische situatie werkelijkheid kon worden.

Na alle ongeloof over de huurbevriezing, is dit artikel gericht op actie. Hoe kunt u zich voorbereiden op de investeringseffecten van een mogelijke tweejarige huurbevriezing? We delen een voorstel voor zes acties.

In een notendop: acties voorbereiding huurbevriezing

1. Stel uw instandhoudingsopgave vast voor uw volkshuisvestelijke continuïteit
2. Bereken uw Saldo volkshuisvestelijke continuïteit voor het scenario met huurbevriezing
3. Prioriteer de opgave op basis van de uitkomsten van actie 1 en 2
4. Leg de prioritering en de beschikbare middelen vast in de kaderbrief
5. Vertaal de gewijzigde prioritering naar complexen ten behoeve van de begroting 2026
6. Doe geen nieuwe volkshuisvestelijke beloften voordat u het nieuwe beeld heeft

Prioriteren en duurzaam presteren

De uitdaging ligt bij het prioriteren van de opgaven. De volkshuisvestelijke opgaven en de wensportefeuille blijven immers ongewijzigd. De middelen voor de uitvoering zijn aangetast, waardoor de haalbare portefeuille aanzienlijk wordt gereduceerd.

Een recente en essentiële toevoeging voor dit prioriteringsvraagstuk is de basiskwaliteit zoals geformuleerd in het duurzaam prestatiemodel. Corporaties moeten in staat zijn om het bestaande bezit kwalitatief en kwantitatief op peil te houden, wil er sprake zijn van volkshuisvestelijke continuïteit.

Alleen als aan deze eis wordt voldaan, kan een extra volkshuisvestelijke bijdrage aan de NPA worden geleverd. De basiskwaliteit, zoals gedefinieerd in ‘Den Haag’, bestaat uit:

• Goed en doelmatig onderhoud
• Verplichte verduurzamingsingrepen (wegwerken E, F en G labels)
• Isolatie op natuurlijke momenten
• Noodzakelijke (niet-energetische) verbeteringen
• Herstructurering zover noodzakelijk voor verhuurbaarheid woning
• Betaalbaarheid volgens huidige wet- en regelgeving
• Leefbaarheid conform huidige beleid

Het duurzaam prestatiemodel, inclusief de basiskwaliteit leidt tot een logische prioritering van de volkshuisvestelijke opgaven die u heeft gedefinieerd.

Blauw: De instandhoudingsopgave is noodzakelijk voor volkshuisvestelijke continuïteit en is daarmee het fundament. De essentie van deze opgave is dat er niet op bespaard kan worden zonder de continuïteit geweld aan te doen.

Groen: De volkshuisvestelijke opgave bestaat uit de extra volkshuisvestelijke inzet, zoals afgesproken met belanghebbenden in de NPA of Woondeals (regionaal en landelijk^[1]).

Paars: Tenslotte kan een corporatie nog extra opgaven hebben gepland, bijvoorbeeld gericht op de lange termijn transitie naar CO2 neutrale woningen of extra nieuwbouw.

Actie 1: vaststellen instandhoudingsopgave voor volkshuisvestelijke continuïteit

Stel uw instandhoudingsopgave vast en deel de huidige volkshuisvestelijke inzet in volgens deze drie bakjes (blauw, groen, paars). Het bepalen van de instandhoudingsopgave voor volkshuisvestelijke continuïteit is het belangrijkst en het meest uitdagend. De volgende activiteiten kunnen worden onderscheiden.

Actie 1a: begrijp NPA opgave instandhouding

Uw corporatie heeft via Aedes de instandhoudingsopgave ontvangen zoals opgenomen in de NPA opgave. Dit is een logisch startpunt. Begrijpt u deze opgave? Herkent u deze opgave?

Actie 1b: beoordeling NPA opgave instandhouding

In de NPA is instandhouding gedefinieerd, ingevuld en geprijsd. Het is wenselijk dat u op deze drie componenten zelf een positie inneemt. Gaat u akkoord met de wijze waarop instandhouding is gedefinieerd? Er zijn corporaties die voor instandhouding bijvoorbeeld een hoger energetisch verbeteringsniveau noodzakelijk vinden. Tot voor kort waren er corporaties die een lagere huurverhoging dan het wettelijk maximum meenamen bij instandhouding. Dat is momenteel minder relevant.

Zelfs als u dezelfde definities hanteert, kan de invulling afwijken. Is een langjarig herstructureringspercentage (sloop-nieuwbouw) van 0,33% van toepassing bij uw bezit? En herkent u de prijzen voor de diverse ingrepen? Of verwacht u andere kosten te maken?

Actie 1c: bepalen instandhoudingsopgave

Deze stap betreft het vaststellen van uw eigen positie. Stel uzelf de vraag: welke opgave past bij de volkshuisvestelijke continuïteit van mijn corporatie? Als het onderhoud dat u begroot heeft onderdeel is van VHV continuïteit moet u de volgende opgaven splitsen in een deel behorende bij volkshuisvestelijke continuïteit en een deel dat hoort bij NPA of > NPA:

• Verbetering
• Sloop/nieuwbouw
• Verkoop/nieuwbouw

Actie 1d: indelen overige opgaven

In deze stap deelt u de opgaven die buiten de volkshuisvestelijke continuïteit vallen in bij de regionale en/of landelijke NPA opgave (groen) of bij >NPA (paars).

Het voordeel van deze acties?

Het ondernemen van deze acties levert twee belangrijke resultaten op. Ten eerste wordt het prioriteren van de opgave makkelijker, omdat u alleen prioriteert in groen en paars. De blauwe activiteiten zijn immers noodzakelijk voor de continuïteit. Ten tweede stelt vaststelling van uw instandhoudingsopgave u in staat te controleren of u een duurzaam prestatiemodel heeft. Hierover meer in het volgende actiepunt.

Actie 2: saldo volkshuisvestelijke continuïteit berekenen voor scenario huurbevriezing

De volgende stap is het berekenen van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit voor verschillende begrotingsscenario’s, waaronder het scenario met huurbevriezing. Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit geeft aan of uw corporatie duurzaam kan presteren. Hiermee wordt bedoeld of u in staat bent om de bestaande woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief in stand te houden. Dit saldo kunt u voor iedere begrotingsvariant op eenvoudige wijze zelf berekenen^[2]. Als uw saldo >0 is, bent u in staat duurzaam te presteren. Als uw saldo <0 is, bent u niet in staat duurzaam te presteren.

Wat betekenen de resultaten?

Ervanuit gaan dat u instandhouding juist heeft gedefinieerd (minimale, absoluut noodzakelijke inzet in bestaand bezit), ondersteunt het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit bij de volkshuisvestelijke prioritering.

• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit <0 en uw ICR en LTV zitten op de norm: door verkopen kunt u de noodzakelijke inzet in bestaand bezit uitvoeren^[3]. Er is geen duurzaam prestatiemodel.
• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit <0 en uw ICR en LTV hebben nog ruimte tot de norm: de beschikbare ruimte kan ingezet worden voor de noodzakelijke inzet in bestaand bezit. Er is geen duurzaam prestatiemodel.
• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit >0 en uw ICR en LTV zitten op de norm: u kunt geen extra opgaven oppakken naast instandhouding, maar u heeft een duurzaam prestatiemodel.
• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit >0 en uw ICR en LTV hebben nog ruimte tot de norm: u kunt naast instandhouding extra opgaven oppakken. U heeft een duurzaam prestatiemodel.

Actie 3: prioriteer opgave

De volgende stap is het prioriteren van de opgaven naar aanleiding van uw instandhoudingsopgave en de uitkomsten van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit.

De huurbevriezing wijzigt bovenstaande benadering niet principieel, maar betekent dat het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit veel sneller 0 of negatief wordt. De instandhoudingsopgave wijzigt immers niet, maar de beschikbare middelen om de opgave uit te voeren zeker wel.

In onderstaand figuur wordt weergegeven wat de impact van de huurbevriezing is op het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit voor een voorbeeld-corporatie. Er treedt logischerwijs een eenmalige dip op in 2026. Belangrijker is de structurele ontwikkeling: het duurzaam presteren verdwijnt in 2032 uit beeld.

Actie 4, 5 en 6: kaderbrief & begroting

Na het uitvoeren van de eerste drie acties is het zaak om de nieuwe situatie ook een plaats te geven in de kaderbrief en de begroting. U kunt de volgende acties uitvoeren die passen in de reguliere begrotingscyclus.

Actie 4: Leg voor het komende begrotingsproces de gekozen volkshuisvestelijke prioritering vast, samen met de beschikbare middelen. Neem ze mee in de randvoorwaarden voor de begroting (kaderbrief).

Actie 5: Gebruik de zomer om de nieuwe realiteit door te vertalen naar complexniveau ten behoeve van de begroting 2026.

Actie 6: Doe geen nieuwe, aangepaste volkshuisvestelijke beloften aan externe belanghebbenden voordat u het volledige nieuwe beeld heeft.

Meer kennis over het begrotingsproces of je portefeuillestrategie?

Direct zelf aan de slag? Tijdens de opleiding Begrotingsproces in de praktijk krijg je praktische tips bij het opstellen, relevante/benodigde informatie en leer je meer over de samenhang van verschillende onderdelen.

Tijdens de Leergang Portefeuillemanagement combineren we theorie en praktijkvoorbeelden van individuele deelnemers. Je krijgt inzicht in de context, woningmarktopgave, relevante beleidskaders en ontwikkelingen en we bespreken veelvoorkomende dillema’s. Bekijk het programma en de data.

---

^{[1] In het duurzaam prestatiemodel bestaat het groene deel uit zowel de regionale als landelijke NPA inzet. Corporaties wordt gevraagd solidair met elkaar te zijn ten behoeve van de NPA, voordat aan paars wordt gewerkt. Solidariteit is vrijwillig. Het is aan de corporaties om te bepalen hoe zij deze opgaven prioriteren.
[2] De tooling hiervoor is in de tweede week van mei 2025 gratis te downloaden via de website van Finance Ideas
[3] Aanname hierbij is dat u de kwaliteit van het bestaande bezit niet wenst op te offeren}