Flexwoningen: wat doen en ervaren corporaties?

Flexwoningen zijn een belangrijk onderwerp in de corporatiesector. Zowel de overheid als veel corporaties zien het als een onderdeel van een snelle aanpak van het huidige woningtekort. Toch zijn er ook grote onzekerheden aan verbonden. Om een beeld te schetsen van de uitdagingen in de sector hebben wij zestig corporaties gevraagd naar hun ervaringen, het aantal flexwoningen, doelgroepen, stichtingskosten (en het product) en de dilemma’s rondom dit onderwerp.

Lees ook: Flexwoningen: vier aandachtspunten

Veel plannen voor flexwoningen

Van de deelnemende corporaties hebben er 46 plannen om flexwoningen neer te zetten en zijn er 20 die momenteel flexwoningen hebben. Zij hebben plannen ter grootte van gemiddeld 1,0 % van hun huidige portefeuille (=158 flexwoningen) in de komende vijf jaar. Slechts 21 van deze corporaties hebben flexwoningen in bestelling staan. Het totaal van bestelde flexwoningen bedraagt hiermee slechts 21,5% van het totaal aan plannen. De meeste deelnemende corporaties (39) bestellen alleen flexwoningen na overeenstemming over de locatie.

Diverse doelgroepen flexwoningen

Corporaties richten zich op zeer verschillende doelgroepen met het bouwen van flexwoningen. Sommige corporaties richten zich heel breed op flexwoningen om het algemene woningtekort aan te pakken. Anderen richten zich op specifieke doelgroepen. De meeste corporaties richten zich vooral op doelgroepen met een specifieke kortetermijnbehoefte. De volgende doelgroepen zijn bij de meeste corporaties van toepassing (elk bij meer dan 60% van de deelnemende corporaties):

1. Spoedzoekers
2. Starters
3. Statushouders (en/of Oekraïners)

Sterk uiteenlopende stichtingskosten

De flexwoningen die corporaties neerzetten zijn zeer verschillend. Dit is terug te zien in de sterk uiteenlopende gemiddelde stichtingskosten van de flexwoningen per corporatie. Onder de corporaties die de enquête hebben ingevuld, lopen deze uiteen van € 75.000 tot € 240.000 per woning gemiddeld. De overige corporaties zijn ook zeer verdeeld qua stichtingskosten per flexwoning. Het gemiddelde van alle corporaties bedraagt € 155.000 per corporatie. Zie onderstaande grafiek voor een verdeling van de gemiddelde stichtingskosten per corporatie.

Figuur 1: verdeling aantal corporaties naar gemiddelde stichtingskosten per flexwoning

Dit lijkt erop te duiden dat er grote verschillen zitten tussen de woningen. Dit zal enerzijds veroorzaakt worden door de keuze om een tijdelijke of permanente kwaliteit te bouwen. Daarnaast speelt het verschil in doelgroepen waarschijnlijk mee  in de stichtingskosten. Voor studenten bouwen corporaties bijvoorbeeld goedkopere flexwoningen dan voor reguliere woningzoekenden.

Dilemma’s weerhouden corporaties: belangrijke rol voor de overheid

Corporaties hebben te maken met verschillende dilemma’s omtrent flexwoningen. Wij vroegen corporaties zes dilemma’s te rangschikken naar mate van belang voor hun afweging om al dan niet flexwoningen te bouwen. Dit leverde de volgende rangschikking op:

1. Onvoldoende (snelle) beschikbaarheid locaties
2. Financiële onduidelijkheden in exploitatie (i.v.m. herplaatsing, garantieregeling, etc.)
3. Hoogte stichtingskosten
4. Onduidelijkheid in overige omstandigheden (bijvoorbeeld kosten grond, nutsvoorzieningen, etc.)
5. Onvoldoende beschikbaarheid/lange levertijd flexwoning
6. Kwaliteit van de woningen

Hieruit blijkt dat er een belangrijke opgave ligt voor de overheid rondom het ondersteunen van flexwoningen. Zo kunnen gemeentes zorgen voor de beschikbaarheid van grond en kan de nationale overheid met regelingen zoals de financiële herplaatsingsgarantie zorgen voor minder financiële onduidelijkheid in de exploitatie^[1]. Kaders van levering en kwaliteit leiden daarentegen maar beperkt tot twijfel bij de corporaties in de afweging rondom flexwoningen.

In de toelichting geven corporaties veelal aan flexwoningen vooral te zien als een tijdelijke behoefte. De voorkeur gaat in het algemeen uit naar het ontwikkelen van reguliere woningen. Echter met eenvoudigere vergunningen, meer locaties, goede financiële afspraken en korte levertijden bestaat er alsnog een aanzienlijke groep die flexwoningen wil gaan neerzetten. Zij kunnen zo op korte termijn bijdragen aan het oplossen van het woningtekort.

Meer weten over flexwoningen?

Heeft u vragen over dit onderwerp? Of behoefte om te sparren over een juiste waardering of het beoordelen van investeringsafwegingen? Neem dan contact op met Niels Kornegoor.

Zelf aan de slag met een training? Tijdens de training Investeringsafweging gaat u aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.

^{[1] Noot: reacties op deze enquête zijn ontvangen voor de publicatie van deze regeling.}