Financieel beleid als antwoord op knellende ratio’s?

De afgelopen maanden is financiële sturing steeds vaker onderwerp van gesprek in de corporatiesector. Dit komt voornamelijk omdat de financiële grenzen bij veel corporaties binnen een 10-jaars periode worden geraakt. Daarnaast is het duidelijk geworden dat corporaties geen duurzaam prestatiemodel hebben, zelfs niet als aan de ratio’s wordt voldaan. In het financieel beleid legt een corporatie vast hoe hiermee om te gaan.

Financiële grenzen in beeld

De Nationale prestatieafspraken leiden tot een enorm investeringsvolume in de sector. In totaal wordt er € 86 miljard geïnvesteerd tot en met 2030, waarvan het overgrote deel geen nieuwe kasstromen genereert. Deze investeringsopgave wordt uitgevoerd onder uitdagende macro-economische omstandigheden. Zowel de inflatie als de rente zijn hoger dan een aantal jaar geleden. Corporaties bewegen als gevolg van deze ontwikkelingen snel richting de kritische grenzen van de financiële ratio’s. Een verrassing is dat niet, want het uitgangspunt van de NPA is dat corporaties hun middelen inzetten tot de eerste knellende grens.

Duurzaam presenteren niet gegarandeerd

Zelfs als aan de financiële ratio’s wordt voldaan, wil dat niet zeggen dat corporaties een duurzaam prestatiemodel hebben. Ook BZK heeft dat erkend in de doorrekening van de NPA in juni 2023. Alleen als corporaties de voorraad kwalitatief en kwantitatief op peil kunnen houden, zonder hiervoor extra te moeten lenen, is er een duurzaam prestatiemodel. Dit roept nieuwe vragen op voor corporaties: hoe breng ik mijn duurzaam presteren in beeld en hoe stuur ik hierop?

Financieel beleid geeft houvast bij naderende ratio’s

Het feit dat de financiële ratio’s op korte termijn in beeld komen en veel corporaties op dit moment geen duurzaam prestatiemodel hebben, roept de vraag op hoe een corporatie zich hiertoe verhoudt. Een deel van de sector heeft deze vraag in het verleden al beantwoord met het vaststellen van interne ratio’s. Voor deze groep is het relevant om te checken of deze ratio’s nog juist zijn geformuleerd. De beleidswaarde 2.0 die op korte termijn wordt ingevoerd is naar verwachting stabieler dan de huidige beleidswaarde. Kun je daarom een smallere remweg hanteren voor de LTV? Door de renteontwikkeling is de ICR bij de meeste corporaties de eerstknellende ratio. Kan de interne grens lager om de volkshuisvestelijke inzet te ondersteunen of is de huidige marge echt nodig?

De groep die nog geen interne ratio’s gebruikt, kan overwegen of het tijd is geworden alsnog een remweg in te stellen. Het duurzaam presteren is voor de sector een recent inzicht. Hoe borg ik mijn prestaties in de toekomst? Hoe kan ik tijdig signaleren dat het mis dreigt te lopen en hoe stuur ik vervolgens bij? Het zijn relevante vragen over financiële sturing die u vast kunt leggen in uw financieel beleid.

Maak financieel beleid concreet voor betere sturing

Alle corporaties hebben een verplicht financieel beleid en beheer, veelal opgesteld met behulp van het Aedes-model. Wij zien corporaties aanvullend een document maken waarin de financiële sturing concreet wordt ingevuld^[1]. Corporaties geven hierin onder meer aan of en hoe zij sturen op vermogen en kasstromen. Welke (interne) ratio’s worden gebruikt en waarom? Zijn het interne ratio’s als signaalwaarden of harde normen? Hoe en wanneer wordt de gevoeligheid met scenario’s en varianten in beeld gebracht? Hoe wordt bijgestuurd?

Maak ook uw duurzaam presteren op lange termijn inzichtelijk

Meer recent zien wij dat corporaties in het financieel beleid beschrijven dat zij het duurzaam presteren inzichtelijk maken met het DrieCompartimentenModel en hoe zij bijsturen op het duurzaam presteren als dat nodig is. Ook wordt er door bepaalde corporaties een aparte paragraaf toegevoegd over het beoordelen van investeringen op portefeuilleniveau. Aangezien de financiële bijdragen van individuele projecten niet bijdraagt aan de continuïteit van de corporatie, moet de gezondheid op portefeuilleniveau worden gemonitord. De spelregels over de mate en snelheid waarmee investeringen de corporatie financiën pijn mogen doen, wordt vastgelegd in het financieel beleid.

Financieel beleid een praktisch kader voor ‘goed rentmeesterschap’

Het financieel beleid geeft een praktisch kader voor de invulling van ‘goed rentmeesterschap’, waarmee de financiële positie nu en in de toekomst geborgd wordt, zodat de corporatie haar volkshuisvestelijke ambities kan blijven realiseren. Het financieel beleid is richtinggevend voor de begrotingsopstelling. Door het formaliseren van het financiële toetsingskader zorgt u voor duidelijkheid voor de eigen organisatie en richting stakeholders.

Wilt u ook stappen zetten met het financieel beleid?

Bent u benieuwd hoe het proces om het financieel beleid op te stellen er voor uw corporatie uitziet? Stel uw vraag aan Daan Vrijmoet of bekijk hier onze mogelijkheden rondom financiële sturing.

Zelf aan de slag met financiële sturing?

Wilt u meer weten over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data.

Heeft u meer behoefte aan een verdieping in de samenhang tussen financiële en vastgoedsturing? Tijdens de leergang Integrale Corporatiesturing krijgt u inzicht in de belangrijkste elementen rondom vastgoed- en financiële sturing. Er is niet alleen aandacht voor de harde cijfermatige sturing, maar ook voor de relatie met soft controls. Bekijk het programma en de data.

^{[1] Dit document wordt verschillend genoemd bij corporaties. Titels die wij tegen komen zijn onder meer Financieel beleid, Financiële sturing of Strategische sturing.}