NabijWonen: door de herijking beter zicht op bezit en behoefte

Hoe zorg je als nieuwe organisatie voor een toekomstbestendige woningvoorraad? Een voorraad die écht past bij de behoefte in de wijk? NabijWonen ging aan de slag met deze vragen tijdens het herijken van haar portefeuillestrategie.

Door inzichten uit data, analyses en gesprekken met stakeholders ontstond een stevig fundament. “We willen de juiste doelgroep op de juiste plek. Een goede balans tussen leefbaarheid, betaalbaarheid. En samenwerking met onze netwerkpartners.” In gesprek met Dorthe Boerwinkel, beleidsadviseur bij NabijWonen, duiken we in het proces.

Wat was de aanleiding om de portefeuillestrategie te herijken?

“We vinden een goede match tussen ons bezit en de doelgroep belangrijk. NabijWonen is een nieuwe organisatie, ontstaan uit een fusie. Het is dus een logische stap om de portefeuille onder de loep te nemen. Een kritische blik om te bekijken of het past bij de koers die we met elkaar hebben besproken. We zijn gepositioneerd in een zeer uitgestrekt gebied, van Zeist tot Leersum en van Maarn tot Wijk bij Duurstede. Binnen dit gebied verschilt ons bezit en de doelgroep. De herijking zorgt dat we grip krijgen en die juiste match ook realiseren”.

Heeft de fusie ook geresulteerd in een hele nieuwe koers?

“Ja, NabijWonen wil letterlijk nog meer ‘nabij’ zijn bij haar bewoners. Zo krijgen we meer inzicht in de behoefte van woningzoekenden en onze huurders. Niet alleen de organisatie is anders na de fusie, ook de wereld is veranderd. Zo hebben we in onze regio meer een- en tweepersoonshuishoudens en meer bijzondere doelgroepen. Als corporatie wil je daar goed op inspelen om te voldoen aan de opgave. Het liefst door middel van nieuwbouw en waar dat niet kan, kijken we naar de mogelijkheden binnen ons huidige bezit. Onze ambitie is om mensen die – vaak al heel lang – op de wachtlijst staan voor een woning, zo snel mogelijk een thuis te kunnen bieden”.

Waar start je om die maatschappelijke impact te realiseren?

“Bij de woningzoekenden en de woningmarkt zelf! We zijn gestart met een woonbehoefteonderzoek en een analyse van ons bezit. Dat heeft waardevolle nieuwe cijfers en inzichten gegeven. Daarnaast was de doelgroepenanalyse heel verhelderend. Met de combinatie van die data hebben we een actuele strategie uitgestippeld voor de toekomst”.

Doe je dat dan samen met partijen uit de regio?

“Zeker! We hebben onze stakeholders vanaf het begin betrokken in het proces. Denk dan aan collega-corporaties, collega’s intern, de huurdersorganisaties, zorg- en welzijnspartijen, gemeenten, etc. Ons gebied valt binnen drie verschillende gemeenten. Iedere gemeente heeft weer net iets andere vereisten. Door deze partijen tijdig bij het proces te betrekken ontstaat niet alleen meer draagvlak en begrip, het maakt het hele proces efficiënter”.

Waar lag voor NabijWonen de grootste meerwaarde van het herijken?

“Voor mij persoonlijk toch wel bij de bevestiging van de doelgroep. Een groot aantal een- en tweepersoonshuishoudens zoekt op dit moment een woning. Uit de analyse en het onderzoek bleek een mismatch met ons huidige vastgoed. Het aantal vier- en vijfkamerwoningen overtrof écht mijn verwachtingen. Dit proces heeft me dus veel inzicht gegeven in ons bezit en hoe we dit op de juiste manier moeten inzetten”.

“Een ander nuttig inzicht vond ik de bereidheid tot samenwerking met stakeholders. Die bereidheid was al groot, maar is door het proces nog verder gegroeid. Alle betrokken partijen zien de portefeuillestrategie echt als een gezamenlijke opdracht. Ze zijn zich nog meer bewust van wat er speelt in de markt en waar de behoefte ligt. Wij steken een hand uit om de situatie het hoofd te bieden. Het is dan mooi om te zien dat je daar niet alleen in staat”.

Hoe komt de herijking concreet tot uiting?

“Op dit moment is het nog puur een strategie. De volgende stappen zijn een strategisch voorraadbeleid, complexplannen en de uitvoering daarvan per gebied. Overall is onze portefeuillestrategie nu veel beter onderbouwd met cijfers, data, gesprekken en bevindingen van stakeholders. Voorheen waren we toch meer ad-hoc bezig: spring je wel of niet in op een bouwproject? Met de nieuwe strategie hebben we een duidelijke koers en taak. We weten waar de behoefte ligt. Waar in welke gebieden kansen zijn en hoe onze stakeholders hiernaar kijken. Daarmee is keuzes maken en knopen doorhakken een stuk makkelijker”.

Dus je beeld van hoe je een portefeuillestrategie gebruikt is veranderd?

“Ja, dat denk ik wel. Ik zie nu dat keuzes in de portefeuillestrategie een nog grotere invloed hebben op betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid, dan ik al dacht. Met het proces en alle input hebben we een zeer brede bedrijfsvisie tot stand gebracht. Eigenlijk waren we ook een ondernemingsplan aan het maken in plaats van alleen een portefeuillestrategie. Voor ons als nieuwe organisatie zeer waardevol”.

Was de herijking een zware last voor de interne organisatie?

“Redelijk, maar dat kwam niet alleen door de portefeuillestrategie. Als nieuwe organisatie ben je zoekende naar je rol en functie. Er spelen diverse onderwerpen en projecten tegelijkertijd. Zo hebben we een bedrijfsplan en begroting opgesteld. De afdeling Bewoners en Buurten kijkt naar de positionering van ‘dichter bij de wijk’ en er wordt gewerkt aan de vormgeving van participatie om de leefbaarheid te vergroten. Dat vereist veel aandacht van collega’s. Aan de andere kant kun je dit traject ook geen drie jaar uitstellen”.

Hoe zijn jullie met het onderwerp Wonen en zorg omgegaan?

“We hebben zorgorganisaties uitgenodigd voor een kennissessie met alle stakeholders. Dat zorgde voor veel goede gesprekken. Er is meer wederzijds begrip ontstaan rondom knelpunten. Ook zijn de rollen duidelijker geworden en wat onze relatie is ten opzichte van elkaar. Door dit bewustzijn en begrip staan alle neuzen dezelfde kant op. Dan kom je ook makkelijker tot oplossingen met andere partijen”.

Een jaar vooruit: waar staat NabijWonen dan?

“Ik verwacht dat we dan een verdeling hebben gemaakt van het bezit. Dat we onze complexstrategie gereed hebben en weten welke complexen de beste kansen bieden om op te toppen, te splitsen of te delen. Ook is dan helder wat we willen uitbreiden en moeten toewijzen. Op het gebied van leefbaarheid hebben we dan inzicht in waar we doelgroepen moeten plaatsen (of juist niet) om wijken leefbaarder te maken. En ik denk dat een aanzienlijk aantal nieuwbouwprojecten tot stand is gebracht met plannen voor meer”.

Wat heb je nodig om de portefeuillestrategie te realiseren?

“De opvolging vind ik spannend. Hoe gaan we dit oppakken als organisatie? We hebben nog geen assetmanager of speciale afdeling. We gaan ons dus bezighouden met wijkplannen en strategisch voorraadbeleid, maar ik weet nog niet wie dit gaat leiden. Het geeft veel vertrouwen dat iedereen het project wil laten slagen. Samen timmeren we volop aan de weg om dit te realiseren. Intern worden er stappen genomen om collega’s op te leiden voor de benodigde functies. We zijn bezig met het huurbeleid. En we kunnen zaken nu beter beargumenteren, ook bij partijen zoals een huurdersorganisatie. Mijn verwachting over de uitvoering van de strategie is dus heel positief”.

Heb je nog tips voor andere corporaties die dit proces ingaan?

“Betrek je stakeholders. Niet alleen gedurende het proces, maar ook daarna! Zo zorg je voor een gedragen plan, waarbij je de strategie gezamenlijk in de praktijk kunt uitvoeren. Diverse thema’s en opgaven van een gemeente zijn onderling verbonden. Betrek hen en andere stakeholders dus direct in het proces om het draagvlak te vergroten”.

Meer weten over het herijken van de portefeuillestrategie?

Heb je vragen over dit proces? Of behoefte om te sparren over de mogelijkheden voor jullie corporatie? Lees hier meer over onze mogelijkheden of stel je vraag aan Pieter Thoben.

Je kennis over portefeuillemanagement vergroten?

Tijdens de Leergang portefeuillemanagement krijg je inzicht in de context, relevante beleidskaders en ontwikkelingen. Je gaat aan de slag met dillema’s bij het sturen op woningmarktscenario’s, realistische plannen en ambities. Ook breng je risico’s en opgaven van je vastgoedportefeuille in beeld. Bekijk het programma en de data.