Corporaties in beeld 2022: verbeterde financiële positie bij 100 grootste woningcorporaties
In 2022 is de financiële positie van de 100 grootste woningcorporaties in de DAEB takken gemiddeld genomen verbeterd. Een belangrijke verklaring hiervoor is de halvering van de verhuurderheffing in 2022. De operationele kasstroom in de DAEB takken is in 2022 sterk toegenomen met 19,9% ten opzichte van 2021. De uitgaven voor nieuwbouw zijn in de DAEB takken in geringe mate gedaald. De impact van de Nationale prestatieafspraken wordt pas de komende jaren zichtbaar. Het Saldo exploitatie is gemiddeld genomen voor de 100 corporaties negatief. Dit laat zien dat de verbeteruitgaven niet kunnen worden gedekt uit de operationele kasstroom. Een greep uit de belangrijkste conclusies uit het onderzoek ‘Corporaties in beeld 2022’, op basis van een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties.
Stijging operationele kasstroom in DAEB tak en daling in niet-DAEB tak
De operationele kasstroom in de DAEB takken is in 2022 sterk toegenomen met 19,9% ten opzichte van 2021. Dit is zowel het gevolg van de toename van het financiële resultaat van het vastgoed in exploitatie, als ook van een daling van de rente-uitgaven met 5,1%. De huurinkomsten zijn met slechts met 1,4% toegenomen, mede als gevolg van de huurbevriezing in 2021. In de niet-DAEB takken is de operationele kasstroom in 2022 met 10,0% gedaald. Deze daling is vooral het gevolg van een stijging van de rente-uitgaven. De omvangrijke boeterente vanwege aflossing van leningen van een woningcorporatie heeft hierbij een grote rol gespeeld.
Investeringen voor nieuwbouw in de DAEB takken gedaald
In 2022 is de omvang van de (des)investeringen in de DAEB takken sterk gedomineerd door een stijging van de verkoopopbrengsten met 30,7% en een stijging van de uitgaven voor aankoop met 132,2%. Deze twee forse mutaties zijn het gevolg van omvangrijke woningtransacties tussen woningcorporaties. De uitgaven voor nieuwbouw zijn met 1,9% gedaald terwijl de verbeteruitgaven voor verduurzaming en renovatie met 6,7% zijn gestegen. In de DAEB takken hebben de 100 grootste woningcorporaties meer uitgegeven aan de verbetering van de bestaande woningvoorraad dan aan de nieuwbouw van woningen.
In de niet-DAEB takken zijn de uitgaven voor nieuwbouw gestegen met 33,3%. De ambities van woningcorporaties om actiever te worden in het niet-DAEB segment via nieuwbouw krijgen zo concrete vorm. De uitgaven voor aankoop zijn met 63,2% toegenomen. De aankopen betreffen veelal interne transacties. Per saldo waren de desinvesteringen in de niet-DAEB takken hoger dan de investeringen. Dit duidt op een voortgaande krimp in de niet-DAEB takken.
Daling marktwaarde invloed op balans DAEB takken
In 2022 is het balanstotaal van de DAEB takken gedaald met 1,8%. De oorzaak hiervan is een daling van de marktwaarde van de DAEB woningen in exploitatie. Deze daling van de marktwaarde bedroeg in 2022 1,5% en is vooral veroorzaakt door een gestegen disconteringsvoet. De daling weerspiegelt zich ook in een daling van het eigen vermogen met 3,0%. Toch heeft dit geen invloed op de investeringsmogelijkheden. Die zijn vooral afhankelijk van de operationele kasstroom en de beleidswaarde. In de niet-DAEB takken is een opvallend sterke stijging (25,3%) van vastgoed in ontwikkeling te zien. Dit wijst er ook op dat de nieuwbouw van middeldure huurwoningen door woningcorporaties gaat toenemen.
Halvering verhuurderheffing positief effect op financiële ratio’s
De halvering van de verhuurderheffing heeft in de DAEB takken mede bijgedragen aan een verbetering van de financiële ratio’s. De ICR is in 2022 gemiddeld uitgekomen op 2,4; in 2021 was deze ratio nog 2,0. Ook de LTV is verbeterd en in 2022 gedaald naar 47% ten opzichte van 50% in 2021. In de niet-DAEB takken is de ICR ook gestegen en in 2022 uitgekomen op 4,4. De LTV daarentegen laat een lichte verslechtering zien. In 2022 was de LTV in de niet-DAEB takken gemiddeld 41%.
Negatief saldo exploitatie voor de 100 grootste corporaties
Het Saldo exploitatie, dat gelijk is aan de operationele kasstroom minus de verbeteruitgaven, bedraagt – € 46 per gewogen verhuureenheid. Ondanks de sterke stijging van de operationele kasstroom, kunnen de verbeteruitgaven dus niet worden gedekt uit de operationele kasstroom. Ook het Saldo transformatie, de vervangende nieuwbouw voor sloop en verkoop, is negatief met een saldo van – € 843. Mede door de inflatoire leninggroei laat het Saldo instandhouding een positief saldo zien van € 1.005 per gewogen verhuureenheid.
Over de publicatie: Corporaties in beeld 2022
Deze publicatie is gebaseerd op een analyse van de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties. Deze woningcorporaties hebben gezamenlijk 1,8 miljoen gewogen verhuureenheden in bezit. Daarmee hebben deze woningcorporaties een aandeel van ruim 75% van de corporatiesector.
Noot voor de redactie
De uitgebreide resultaten zijn terug te vinden in de volledige publicatie. Voor een toelichting kunt u contact opnemen met Johan Conijn van Finance Ideas, bereikbaar via 06 29590356 of per mail johan.conijn@finance-ideas.nl.
