Breng de klimaatrisico’s van uw vastgoed in beeld
Op maandag 9 oktober jl. werden de nieuwe KNMI-klimaatscenario’s gepubliceerd. In dit rapport zijn de klimaatscenario’s voor Nederland vertaald vanuit de nieuwe inzichten en onderzoeksresultaten van het meest recente IPCC-rapport (2021). Met behulp van klimaatmodellen zijn de gevolgen van de uitstoot van CO2 door mensen op het toekomstige klimaat berekend. De boodschap: “Nederland moet zich voorbereiden op zwaardere weersextremen”. De waarschijnlijkheid van extreem weer neemt toe en de uitkomsten van de klimaatscenario’s laten zien wat Nederland de komende decennia te wachten staat. Ten opzichte van de vorige publicatie (2014) zijn de langetermijnprojecties ten aanzien van hitte, droogte en neerslag verslechterd. Dit brengt risico’s met zich mee, maatschappijbreed, maar ook voor onze sector. Het onderwerp ESG krijgt daarmee een steeds grotere prioriteit.
Verslechterde vooruitzichten van klimaat maken risico’s groter
Woningcorporaties zetten meer dan ooit in op het verduurzamen en toekomstbestendig maken van het vastgoed. Op korte termijn (t/m 2030) is de opgave voor woningcorporaties helder: wegwerken EFG-labels, isoleren woningen en cv-ketels vervangen door (hybride) warmtepompen (met uitzondering van portiekwoningen). Op middellange en lange termijn is deze opgave minder concreet. Desondanks is het, onder andere vanuit risicoperspectief, belangrijk dat uw woningcorporatie verder kijkt dan 2030. De verslechterde vooruitzichten voor de langere termijn op basis van de nieuwste KNMI-klimaatscenario’s versterkt deze noodzaak. Maar hoe doen we dit? Waar moeten we beginnen? En welke risico’s spelen een rol?
Onze boodschap: breng de klimaatrisico’s van uw vastgoed in beeld.
Verschil tussen transitierisico’s en fysieke klimaatrisico’s
Klimaatrisico’s voor de woningportefeuille onderscheiden zich in twee categorieën: transitierisico’s en fysieke klimaatrisico’s. Transitierisico’s hebben betrekking op de kans dat, door toekomstige wet- en regelgeving op het gebied van klimaat, een (deel van een) woningportefeuille niet meer verhuurbaar is of de verhuur additionele kosten met zich meebrengt (bijvoorbeeld door een CO2-prijs). Fysieke klimaatrisico’s slaan op risico’s ten aanzien van de verhuurbaarheid en fysieke staat van woningen door gevolgen van klimaatverandering, zoals overstromingen en hittestress.
Waarom is het belangrijk om klimaatrisico’s in beeld te brengen?
Daar zijn verschillende redenen voor die per categorie verschillen. Beginnend bij de transitierisico’s
1: Regelgeving en compliance
Overheden en toezichthoudende instanties stellen steeds strengere eisen aan de duurzaamheid en energie-efficiëntie van gebouwen. Het in kaart brengen van transitierisico’s helpt uw woningcorporatie om op de hoogte te blijven van deze veranderende regelgeving en tijdig te voldoen aan de vereisten. Ook sectorfinanciers zoals de BNG Bank en de NWB willen inzicht in de transitierisico’s van de portefeuilles van woningcorporaties.
De CRREM-tool is wereldwijd hét instrument waarmee transitierisico’s in beeld worden gebracht. Deze tool biedt inzicht in het energieverbruik en de CO2-uitstoot van gebouwen en zet deze af tegen het landelijke ‘Parijs-conforme’ decarbonisatietraject. Gebouwen worden als ‘stranded assets’ gelabeld als het energieverbruik en de CO2 uitstoot niet binnen het decarbonisatietraject blijven. De tool geeft hiermee inzicht in mogelijke neerwaartse financiële risico’s voor gebouwen die niet voldoen aan de klimaatdoelstellingen van het Parijs-akkoord. De transitierisico’s van 10.000 gebouwen (kantoren, winkels en woningcomplexen) zijn al in beeld gebracht met behulp van de CRREM-tool. De uitkomsten van de CRREM-tool zijn aanvullend op de Aedes Routekaart (die focust op het beperken van de warmtevraag door isolatie en het aansluiten van woningen op aardgasvrije warmtebronnen), omdat inzicht wordt verkregen in financiële risico’s van gebouwen met slechtere energieprestaties (o.b.v. energieverbruik).
2: Financiële stabiliteit en waardebehoud
Maatregelen en investeringen die nodig zijn om te voldoen aan veranderende regelgeving en duurzaamheidsnormen kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Door dit tijdig inzichtelijk te maken, kunt u de financiële planning hierop aanpassen zodat de verhuurbaarheid en waarde van het vastgoed behouden blijft.
3: Veiligheid en leefbaarheid van huurders
Op het gebied van fysieke risico’s speelt veiligheid een belangrijke rol. Als woningcorporatie bent u verantwoordelijk voor de woonomstandigheden van huurders. Klimaatverandering heeft effect op de leef- en woonomstandigheden van huurders en daarmee ook op de woonbeleving en het welzijn. Een internationaal onderzoek waaraan het RIVM deelnam, toonde aan dat de sterfgevallen door hitte in Nederland al voor 31% kan worden toegeschreven aan klimaatverandering. Dat komt neer op bijna 250 extra sterfgevallen per jaar.
Door klimaatrisico’s te identificeren, kunt u maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat uw huurders beschermd zijn tegen de gevolgen van klimaatverandering. Denk hierbij aan het nemen van maatregelen om overstromingen te voorkomen of de gebouwen beter bestand te maken tegen extreme temperaturen. De urgentie is zeker hoog als bijvoorbeeld blijkt dat kwetsbare huurders in complexen wonen met risico’s op extreme temperaturen.
Tip: Bent u benieuwd naar de omgevingsrisico’s (bruto klimaatrisico) dat een aantal van uw complexen loopt? Gebruik hiervoor de Klimaateffectatlas.
4: Bescherming van vastgoedbezit
Daarmee bedoelen we dat het identificeren van fysieke klimaatrisico’s uw woningcorporatie in staat stelt om proactief maatregelen te nemen om de waarde van uw bezit te beschermen. Door deze risico’s in kaart te brengen, kunt u adequaat plannen maken om mogelijke schade aan gebouwen en infrastructuur, door overstromingen, stormschade en extreme weersomstandigheden, te voorkomen. Dit helpt bij het behouden van de waarde van de vastgoedportefeuille.
5: Operationele efficiëntie en kostenbeheersing
Fysieke klimaatrisico’s kunnen aanzienlijke invloed hebben op de operationele kosten van woningcorporaties, zoals hogere energiekosten voor verwarming of koeling van woningen en kosten voor herstel na klimaatschade. Door deze risico’s in kaart te brengen, kan uw woningcorporatie strategieën ontwikkelen om de operationele efficiëntie te verbeteren, kosten te beheersen en te voorkomen.
Waarom is dit relevant voor uw woningcorporatie?
De onderwerpen transitierisico’s en fysieke klimaatrisico’s zijn erg actueel bij commerciële vastgoedbeleggers. Er is groeiende aandacht voor deze kwesties binnen de corporatiesector maar gezien de relevantie niet voldoende. Woningcorporaties hebben ten opzichte van beleggers namelijk:
- Minder (beleids)keuzevrijheid om bijvoorbeeld bezit dat minder klimaatbestendig is af te stoten. Complexmatig verkopen van bezit gebeurt vaak aan andere corporaties waardoor het bezit binnen de corporatiessector blijft.
- Daarnaast hebben woningcorporaties een lange(re) investeringshorizon waardoor klimaatrisico’s een grote kans hebben om te effectueren. Het inzichtelijk maken van klimaatrisico’s en het aanpakken ervan is daarom cruciaal.
Neem risico’s mee in strategische plannen
Kortom, woningcorporaties in Nederland worden geconfronteerd met unieke uitdagingen en verantwoordelijkheden met betrekking tot duurzaamheid en de energietransitie. Hierdoor zijn transitierisico’s en fysieke klimaatrisico’s bijzonder relevant. Het is van groot belang dat woningcorporaties strategisch plannen en investeren om de overgang naar een duurzamere, koolstofarme vastgoedportefeuille te bewerkstelligen en de transitierisico’s en fysieke klimaatrisico’s te minimaliseren.
Voorbeeld* inzicht fysieke klimaatrisico’s
Exposure hittestress
De exposure naar hittestress is hoog, 55% van de portefeuille bevindt zich in een gebied met hoog of zeer hoog risico op hittestress, hetgeen zich vertaalt naar een gevoelstemperatuur van 43 ºC en hoger. De grote exposure naar hittestress is te verklaren door het relatief grote aantal woningen dat in stedelijk gebied ligt. Ook een deel van de seniorenwoningen bevinden zich in deze categorie.
Implicatie hittestress
Door hittestress is te verwachten dat met name huurders van woningen minder tevreden zullen zijn met hun woning, hetgeen tot meer klachten kan leiden. Woningen die liggen in gebieden met een hoge gevoelstemperatuur worden wellicht minder aantrekkelijk. Voor oudere huurders in onze seniorenwoningen kan het zelfs de gezondheid in gevaar brengen.
Exposure wateroverlast
30% van de portefeuille van heeft een hoog tot zeer hoog risico op wateroverlast. Dat betekent dat bij een bui, die eens in de 100 jaar voorkomt, de maximale waterdiepte rondom het gebouw 20 cm of meer is. De eengezinswoningen komen relatief veel voor in de risicocategorie ‘zeer hoog’. Ook een deel van de zorgwoningen bevindt zich in deze categorie.
Implicatie wateroverlast
De schade door wateroverlast kan substantieel zijn, bijvoorbeeld aan installaties als die op de begane grond of in de kelder staan en de gebouwen kunnen tijdelijk onbereikbaar zijn.
* De cijfers zijn puur indicatief om een beeld te vormen van welk inzichten een risicoscan kan opleveren voor twee fysieke klimaatrisico’s, namelijk hittestress en wateroverlast.
Vragen over het in kaart brengen van klimaatrisico’s?
Heeft u vragen over dit onderwerp? Of wilt u sparren over hoe u dit voor uw organisatie kunt organiseren? Lees meer over de klimaatrisico-scan neem contact op met Victor Burger.
Direct zelf aan de slag?
Met de training: ESG kansen en risico’s bent u binnen één dagdeel op de hoogte van het ESG landschap en klimaatrisico’s. Wat zien we gebeuren op het gebied van wet- en regelgeving? Wat zijn belangrijke ontwikkelingen binnen de woningcorporatiesector, vanuit toezichthouders, sectorfinanciers en andere stakeholders? Welke kansen en risico’s binnen ESG zijn relevant? Bekijk het programma en de data.
