Geclusterde, zorggeschikte woningen sleutel naar beschikbare zorg
Corporaties verwachten een tekort aan zorggeschikte woningen. Hoewel acht op de tien corporaties het aantal zorggeschikte woningen in de komende vijf jaar wil laten stijgen, is betere samenwerking nodig om ook daadwerkelijk tot realisatie te komen. Naast de financiële tekorten op dit type woningen zien corporaties vooral een gebrek aan (vastgoed)visie en sturing bij gemeenten en zorginstellingen als risico. Dit blijkt uit de resultaten van het onderzoek ‘Wonen en zorg bij woningcorporaties. Een onderzoek naar visie, voorkeuren en de stand van samenwerking met zorginstellingen’.
Corporaties bouwen liever woningen dan verpleeghuizen
Uit het onderzoek blijkt dat meer dan 80% van de corporaties de zorggeschikte, zelfstandige woningen als onderdeel van de portefeuillestrategie ziet. Specifieke verpleeghuizen kennen minder draagvlak: iets minder dan de helft van de corporaties is nog bereid om die te ontwikkelen. De belangrijkste reden voor dit verschil is de beperkte alternatieve aanwendbaarheid van een verpleeghuis.
Financieel gat tussen ‘willen’ en ‘kunnen’ binnen de corporatiesector
Terwijl de vergrijzing toeneemt, komen steeds minder mensen in een verpleeghuis. Corporaties worden als gevolg daarvan huisvester van mensen die een 24-uurs zorgvraag hebben. Deze zorgvraag vergt een woning die geschikt is om zorg in te ontvangen. Corporaties zien de financierbaarheid van dit type woningen als belangrijkste uitdaging, want zorggeschikte woningen vergen een hoger investeringsniveau dan een reguliere woning. Die extra investering wordt op dit moment niet gedekt.
Duidelijke visie en financiële stabiliteit van belang bij samenwerking stakeholders
Meer dan 90% van de corporaties stelt concrete eisen aan zorginstellingen waarmee zij samenwerkt. De meestgenoemde eisen zijn financiële stabiliteit en een goede reputatie. Corporaties vinden een gebrek aan (vastgoed)visie een belangrijk risico in de samenwerking met zorginstellingen.
Ook zien corporaties dat de wensen van zorginstellingen op het gebied van huurcontracten veranderen. Zorginstellingen blijven belang hechten aan langetermijn-exploitatiezekerheid, maar vragen ook om flexibiliteit als gevolg van onzekerheid over de toekomstige bekostiging van het vastgoed. Steeds meer corporaties bewegen met moderne, flexibele contractvormen mee in deze ontwikkeling, terwijl een afnemend deel vooralsnog vasthoudt aan de ‘klassieke’ contracten.
Voor de uitvoerbaarheid van de ambities wordt ook een gebrek aan visie en sturing vanuit de gemeente als obstakel genoemd. Opvallend is dat corporaties nog nauwelijks druk ervaren vanuit gemeenten om meer zorggeschikte woonvormen te bouwen. Positieve uitzonderingen daargelaten, blijken de meeste gemeenten nog niet klaar voor de regierol die het Rijk voor hen ziet weggelegd.
Wat betekent dit voor de toekomst?
Het onderzoek laat zien dat corporaties zich – veel meer dan vijf jaar geleden – bewust zijn van de opgave in wonen en zorg. Dat wordt mede gedreven door ervaringen uit de praktijk: steeds meer corporaties zien bij oudere huurders vereenzaming, verward gedrag, verwaarlozing en soms ook overlast ontstaan. Dit zijn problemen die corporaties niet alleen kunnen oplossen. Welzijn en zorg zijn voor deze doelgroep onlosmakelijk verbonden met het wonen, maar moeten wel in een zelfstandige woning worden geleverd. Dat vraagt om nieuwe en betere samenwerkingen in het maatschappelijke domein.
Reactie Michiel Majoor, senior adviseur Finance Ideas
Michiel Majoor: “Goede samenwerkingen tussen woningcorporaties, zorginstellingen en gemeenten leiden tot voorbeelden van succesvolle, vernieuwende woon(zorg)concepten. En die zijn hard nodig, want welzijn en zorg moeten met steeds minder personeel worden geleverd aan een steeds grotere groep mensen. Geclusterde, zorggeschikte woningen kunnen niet alleen de kwaliteit van leven verbeteren, maar zijn in de toekomst ook de sleutel naar beschikbaarheid van zorg en ondersteuning. Waar in het verleden de vraag naar samenwerking vaak vanuit zorginstellingen kwam (‘kunnen jullie een verpleeghuis voor ons bouwen?’), is denkbaar dat de vraag van de toekomst vooral vanuit corporaties komt (‘kunnen jullie zorg leveren aan de zorgbehoevende huurders in onze geclusterde woonvorm?’).”
Geclusterde woonvormen in het sociale huursegment kennen geen financiële winnaars
Michiel Majoor: “Het is van belang dat zowel corporaties als zorginstellingen zich realiseren dat de hedendaagse businesscase van zorggeschikte, geclusterde woonvormen in het sociale huursegment geen financiële winnaars kent. Herijking en onderhandelbaarheid van de nhc en het scheiden van wonen en zorg leggen druk op het financiële rendement van de businesscase. Transparantie helpt om financiële risico’s op een redelijke manier te verdelen en het vertrouwen op te bouwen dat niet één van beide partijen financieel aan het kortste eind trekt. De koplopers in de corporatie- en zorgsector laten zien dat succesvol en met vertrouwen samenwerken kán, de opgave die op ons afkomt laat zien dat het móet.”
Over de publicatie: Wonen en zorg bij woningcorporaties
Het onderzoek omvat een vragenlijst waarop negentig personen werkzaam bij woningcorporaties hebben deelgenomen. Daaropvolgend zijn 21 verdiepende interviews afgenomen. De respondenten werken bij kleine, middelgrote en grote corporaties, verspreid over het land, met veel en met weinig zorgvastgoed. Daarmee vormt de groep respondenten een goede weerspiegeling van de corporatiesector.
Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?
Heeft u vragen over uw dit onderzoek? Neem contact op met Michiel Majoor. Wilt u meer weten over het speelveld van woonzorgvastgoed? Tijdens de training De businesscase van zorgvastgoed staan we stil bij de eisen, risico’s, huurcontracten en de impact voor uw corporatie. Bekijk hier het programma en de data.
