Inkomensregistratie 2023: alvast 4 belangrijke ‘dingetjes’….
Het Mysterie van het Ministerie?
Als je het vanuit de afdeling verhuur bekijkt dan staat 2023 alweer bijna voor de deur: over een dikke maand geeft het Ministerie als het een beetje meezit de parameters en indexeringen voor het komende jaar vrij. Kijkend naar de gierende inflatie en een toch stevige gemiddelde loonstijging ben ik heel benieuwd naar de uitwerking. Wat betekent dit voor de EU-grens, de indexeringen…?
Tot die tijd hebben we het dus nog even over het Mysterie van het Ministerie. Toch zijn er wel een paar zaken die ik in dit verband onder de aandacht breng en op wil frissen.
#1: Nieuwbouw toewijzen
Bij het Team Inkomen krijgen we regelmatig de vraag: hoe kan ik een inkomensregistratie maken voor nieuwbouwwoningen waarvan de oplevering pas over een paar maanden, waarschijnlijk pas na 1 januari plaatsvindt? Antwoord: tsja…. Niet dus. De ingangsdatum van de verhuring is en blijft het uitgangspunt, niet het moment dat je met de klant ‘aan tafel’ zit. Meneer van Dale wacht op antwoord. En dat antwoord komt jaarlijks pas in de 2e helft van november zoals hierboven al aangegeven. Heel vervelend.
Je kan daarom hooguit een grove inschatting maken. Maar let op: alles schuift een jaartje op, dus vergeet die inkomensverklaring of aanslag over 2020, daar kan je echt niks meer mee.
Praktische tip: informeer bij de klant naar diens actuele inkomenssituatie. Komt deze enigszins overeen met de inkomensverklaring over 2021? Zo nee, vraag dan alvast wat recente stroken op zodat je in ieder geval een beeld hebt en direct kunt schakelen zodra de nieuwe parameters vrijkomen.
#2: Uitzondering Bijstand/Participatiewet-uitkeringen
Niet nieuw, maar we krijgen er toch nog regelmatig vragen over. Sinds 1 januari van dit jaar hoort de kandidaat met een bijstandsuitkering tot het rijtje van de uitzonderingen (net zoals de student en de statushouder). We stellen geen inkomen vast (maken dus geen berekening) en houden dus ‘€ 0,-‘ aan. In het IRF maak je deze keuze direct na het invullen van de persoonsgegevens. Controleer dat je een specificatie of een gemeentelijke toezeggingsbevestiging hebt die niet ouder is dan zes maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van de huur (dat noemen we formeel dan ’recent’). Een eventuele inkomensverklaring met ‘onbekend inkomen’ mag dan ook achterwege blijven.
Natuurlijk, als je al een inkomensverklaring hebt met een ‘passend’ bedrag erop dan laat je dit verhaal helemaal achterwege en wijs je gewoon daarop toe.
#3: Uitzondering op passend toewijzen: AOW en vermogen of overwaarde
Nu we ruim negen maanden onderweg zijn met deze nieuwe uitzondering, merken we dat-ie regelmatig wordt toegepast. Bij de ene corporatie misschien wat meer dan bij de andere. Dat is natuurlijk afhankelijk van de doelgroep van de corporatie (denk aan de meer gespecialiseerde ouderenhuisvesters), huurbeleid en de lokale omstandigheden. Nog even voor alle duidelijkheid: als er sprake is van een AOW-gerechtigde (in dit verband: iemand die op het moment van de toewijzing daadwerkelijk AOW ontvangt), èn er kan vermogen worden aangetoond dat hoger is dan € 120.020 voor een éénpersoons- of € 151.767 voor een meerpersoonshuishouden, dan mag er toegewezen worden boven de aftoppingsgrens (€ 633,25 / € 678,66). Ook als het huishoudinkomen niet hoger is dan de grens voor passend toewijzen. Een belangrijk punt hierbij is dat het Ministerie en de Aw hebben laten weten dat hierbij óók de overwaarde in een nog niet verkochte eigen woning kan worden meegenomen (recente WOZ-aanslag en hypotheekoverzicht in dossier).
Daar kan je natuurlijk wat van vinden. Aan de ene kant bevorder je met deze regel een stukje doorstroming (er komt een koopwoning vrij) en komen ouderen gemakkelijker in een leeftijdsbestendige woning terecht. Aan de andere kant voelt het beschikbaar stellen van de toch al schaarse, gesubsidieerde sociale huurvoorraad aan huishoudens met meer dan anderhalve ton vermogen ook wat vreemd aan, zeker als ‘de kinderen’ een uitdrukkelijke rol spelen in het aanvraagproces.
Hoezo vermogen?
Maar ach, kom op, laten we eerlijk zijn. Eigenlijk speelt vermogen (in Box 3) of overwaarde (in Box 1) toch praktisch nooit een rol bij de toewijzing van sociale huur?! Want joh, weten wij veel of die klant niet een verhuurde woning in bezit heeft, wanneer wij een ‘gewone toewijzing’ doen op basis van de inkomensverklaring die alleen een verzamelinkomen van € 42.000 vermeldt? We worden niet geacht daar nader onderzoek naar te doen.
In dit opzicht heeft de systematiek, ik zeg het vaker tijdens de lessen, behoorlijk wat blinde vlekken. Inkomensregistratie is een spel met eigen spelregels. Een spel waarvan de regels (en daardoor ook de uitslag) in veel gevallen niet overeenkomen met de feitelijke, actuele financiële situatie van de klant. Over feitelijke betaalbaarheid gaat het in ieder geval niet.
#4: Middenhuur: nòg meer actuele inkomensberekeningen!
Houdt je corporatie zich inmiddels ook steeds meer bezig met de zogeheten Middenhuur (vanaf € 763,48 tot pakweg € 1.100)? Hierbij krijg je voor de inkomenstoetsing vooral met gemeentelijke regels (huisvestingsverordening) te maken. Dat kan dus per gemeente verschillen. Sommige situaties zijn te automatiseren, bijvoorbeeld met brondata, andere niet. Niet alleen vanwege de complexe regelgeving met de vele uitzonderingen. Maar ook omdat sommige kandidaat-huurders gewoonweg niet in het standaard plaatje passen. En let op: middenhuurders hebben geen recht op huurtoeslag bij inkomensdaling! Je zult dus altijd op actueel inkomen moeten toetsen, en de bestendigheid ervan nà de ingangsdatum van de huur! Iets wat we in de sociale huur helemaal niet gewend zijn.
Praktische helpdesk voor lastige dossiers
We merken dat veel corporaties nog kijken hoe ze dit kunnen vormgeven. Hoe stel je inkomen vast? Sluit je aan op de systematiek van sociale huur (belastbaar inkomen), of ga je uit van bruto-inkomen zoals dat ook bij hypotheken gebeurt? Dat maakt nogal wat uit! Hoe ga je om met ondernemersinkomen? Met een (tijdelijke) uitkeringssituatie? Tel je het partnerinkomen voor 100% mee? En, ook hier weer: hoe lees en verwerk ik die die !@%$# loonstroken?
Wij, het Team Inkomen van Finance Ideas, helpen je er graag mee. Met een gerichte training, als sparring partner bij huurbeleid, en met een praktische helpdesk voor lastige dossiers. Bekijk de mogelijkheden.
Oefenen met praktijkvoorbeelden
Heb je behoefte om alles nog eens even goed op een rijtje te zetten? Schrijf je in voor de training Inkomensregistratie: staatssteun en passend toewijzen of organiseer een interactieve training met je collega’s: we doen dan ook de succesvolle en helemaal vernieuwde ‘FI Loonstrook-kwis’, geheel in lijn met onze LOL-methode: Lachen-Opletten-Leren. Bekijk het programma of vraag vrijblijvend een voorstel voor een incompany opleiding aan.
