Begroting opstellen in hoogst onzekere tijden: vier uitdagingen en tips

Wie mij vorig jaar had verteld dat de inflatie zeven procent zou zijn, gasprijzen 300% zouden stijgen en er oorlog zou zijn op minder dan 2000 kilometer afstand van ons huis, had ik voor gek verklaard.

Het blijkt maar weer: de toekomst is slecht voorspelbaar. Toch proberen corporaties met de begroting de minst slechte voorspelling te maken. In het eerste artikel van dit tweeluik stond mijn collega stil bij de projecten in de begroting. Ik destilleer in dit tweede deel vier grote onzekerheden bij het opstellen van de begroting en geef tips hoe u hier mee om kunt gaan.

Onzekerheden in de begroting: van macro tot micro

1. Macro-economisch: inflatie

Misschien zijn de macro-economische onzekerheden wel groter dan ooit. Hoe lang blijft de hogere inflatie aan? Hoe snel/hard stijgt de rente? In hoeverre werkt de hogere inflatie door in loonstijging en bouwkosten?

In de leidraad economische parameters van Aw/WSW was de inflatie in 2021 2%, in werkelijkheid 2,7% voor het hele jaar en 5,7% in december. Voor de bouwkostenstijging was 3% voorspeld, het werd 6,7%. De nieuwe leidraad bevat de laatste inzichten, maar kent dezelfde onzekerheden.

2. Demografisch: rol van immigratie

Al jaren wordt immigratie onderschat. Als de oorlog in Oekraïne lang aanhoudt, hoeveel vluchtelingen komen dan naar Nederland? En hoeveel van hen blijven voor langere tijd of permanent? Hoeveel andere vluchtelingen komen? Hoe beïnvloedt dit de druk op uw lokale woningmarkt? Zijn de woningmarktprognoses nog up-to-date? Welke uitgangspunten en aannames liggen er onder deze prognoses? Hoe is dit verwerkt in de portefeuillestrategie?

3. Sectoraal: onduidelijkheid prestatieafspraken

Het coalitieakkoord belooft verlaging en afschaffing van de verhuurderheffing, versobering van de ATAD, verhoging van het VpB-tarief, huurbevriezing en de mogelijke invoering van normhuren.

Dit pakket leidt netto tot extra financiële ruimte voor de volkshuisvesting. De grootste onzekerheid is hoe corporaties deze ruimte gaan invullen. Minister de Jonge heeft het over ‘afdwingbare’ afspraken om hier invulling aan te geven. Het ministerie is met Aedes in gesprek hoe dit vorm moet worden gegeven. De kans is groot dat een concreet antwoord te laat komt voor de prestatieafspraken die dit jaar gemaakt worden. Maar moeten de prestaties wel een plek krijgen in de begroting? Waarschijnlijk zijn de afspraken die horen bij motie Hermans een goede indicatie van wat er komen gaat. Al is het ook de vraag hoe deze prestatieafspraken vertaald moeten worden in het overzicht van voorgenomen werkzaamheden.

4. Organisatorisch: krapte op de bouw- en arbeidsmarkt

Het versneld uitvoeren van de opgaven in de woningmarkt kunnen corporaties niet alleen. Wij hebben te maken met grote krapte op de bouw- en arbeidsmarkt. Gemeenten reageren met grote vertraging op vergunningsprocedures, bouwers hebben moeite met bemensing, etc. Zijn er wel voldoende mensen te vinden? Hiervoor budget vrijmaken is gemakkelijk want papier is geduldig. Maar hoe organiseren wij deze groei? En kunnen onze (keten)partners het aan? En als we al genoeg mensen en materialen kunnen vinden, moeten de gemeentelijke procedures nog worden doorlopen…

Welke dynamiek dit oplevert zie je al van mijlenver aankomen: financiële belemmeringen om meer te investeren zijn door de overheid grotendeels weggenomen, maar het is zeer lastig (lees: bijna onmogelijk) om direct de investeringscapaciteit op te schroeven. Hierdoor ontstaat het risico op een te grote belofte (wishfull thinking) en een lage(re) realisatiegraad. Volgend jaar in de krant: Corporaties leveren niet!

Vier tips om met deze onzekerheden om te gaan

1. Stel een duidelijke kaderbrief op

Omarm de onzekerheden en geef duidelijkheid naar de organisatie hoe uw hiermee omgaat. Stel de kaders en randvoorwaarden voor de begroting van volgend jaar vast in een kaderbrief. Wij zien dat veel corporaties hier al succesvol mee werken. Meestal wordt een kaderbrief in april/mei opgesteld door het management zodat de organisatie weet waar ze rekening mee moet houden bij het opstellen van plannen voor 2023. Gaan we komend jaar extra inzetten op betaalbaarheid? En zo ja, hoe? Hoe veel geven we uit aan onderhoud, verduurzaming, de eigen organisatie? Hoe groot is ons ORT budget. Wat willen we volkshuisvestelijk bereiken in 2023 en hoe blijven we flexibel inspringen op ontwikkelingen?

2. Wees transparant over onzekerheden

Geef duidelijkheid aan de organisatie wat de kaders voor de nieuwe begroting zijn, beschrijf de onzekerheden en hoe jullie daarmee omgaan.

Moeten de interne normen worden opgesteld of aangepast? Hoe houd je rekening met normhuren? Maak je de vluchtstrook groter om met deze onzekerheden rekening te houden? Vanzelfsprekend is het doorrekenen nu omgeven met meer onzekerheden. Wees hier duidelijk en transparant over. Ook naar je partners.

Je kan maar één scenario opnemen als zijnde de begroting. Maar meer dan ooit is de waarschijnlijkheid van dit scenario uiterst laag. Integreer daarom met de jaarbegroting een aantal scenario’s. Dit is namelijk de manier om met onzekerheden om te gaan. Denk nu alvast na over mogelijke scenario’s en beschrijf deze in jullie kaderbrief.

Leestip: In dit artikel meer over de verschillende mogelijkheden binnen scenario-analyse zoals de wat-als-analyse, instandhoudingsbegroting, disconteringsvoet en Monte Carlo.

3. Besteed extra aandacht aan het overzicht voorgenomen werkzaamheden

Op het Aedes congres van 9 juni a.s. worden de extra presentaties besproken. Het kan nuttig zijn om tussen dit moment en de begroting een extra ronde overleggen te plannen met de lokale stakeholders om een nadere invulling te geven aan de volkshuisvestelijke inzet vanuit de afschaffing van de verhuurderheffing.

Een slimme gemeenteambtenaar heeft natuurlijk allang door dat de financiële polsstok is vergroot en verwacht van corporaties een overzicht voorgenomen werkzaamheden dat in lijn ligt met de extra financiële mogelijkheden. Zoals wel vaker, gaat het hier om communicatie en verwachtingsmanagement.

4. Beoordeel of uw portefeuillestrategie aan een update toe is

De portefeuillestrategie is de kurk waarop de begroting drijft. Ga na of in deze turbulente tijden de strategie nog up-to-date is. Kloppen de demografische aannames en uitgangspunten nog? Beoordeel dit voordat je start met de begroting zodat je een goed anker hebt.

Zelf aan de slag met financiële sturing?

Wilt u meer weten over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data.

Direct sparren over de situatie voor uw corporatie? Neem vrijblijvend contact op met Victor Burger.